El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria

Alojamientos Protegidos. Financiación convenida

2012-01-26T11:05:00.002+01:00

La Vivienda Protegida (VPP o VPO) esta regulada por el Plan Estatal Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 RD 2066/2008 (modificado por RD 1713/2010 de 17 de diciembre). En su art. 37.2 que trata del Programa de Alojamientos Protegidos para Colectivos Específicos, se habla de la financiación, que en cuanto a los prestamos convenidos para promotores, que serán en las mismas condiciones que las viviendas en arrendamiento. a 25 años, en régimen especial para colectivos especialmente vulnerables y en régimen general para otros colectivos específicos.

Así pues, los Prestamos convenidos para promotores de alojamientos para colectivos específicos y otros colectivos específicos tienen las siguientes características

-    Cuantía: 80% del precio máximo que corresponda
-    Plazo de amortización: un mínimo de 25 años
-    Periodo de carencia: finalizara en la fecha de la calificación definitiva, y como máximo, a los 4 años desde la formalización del préstamo. Este periodo podrá prorrogarse hasta un total de 10 años con la autorización de la Comunidad Autónoma y el acuerdo con la entidad de crédito colaboradora.
-    Comisiones: Sin comisiones de ningún tipo
-    Tipo de interés: efectivo anual, será el euribor a 1 año. publicado por el Banco de España en el mes anterior a su formalización, mas un diferencial que podrán aplicar libremente las entidades de crédito colaboradoras entre un 65 y 125 puntos básicos.

Se añaden dos características específicas para estos préstamos convenidos en el artículo 37.2 y 4, que son las siguientes:

a)    No hace falta que tengan garantía hipotecaria si se esta de acuerdo con la entidad de crédito colaboradora.
b)    El promotor de los alojamientos puede renunciar a la concesión del préstamo convenido sin perjuicio del derecho a la subvención.

Alojamientos Protegidos. Cobro de servicios prestados

2012-01-20T10:32:00.000+01:00

La Vivienda Protegida (VPP o VPO) esta regulada por el Plan Estatal Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 RD 2066/2008 (modificado por Real Decreto 1713/2010 de 17 de diciembre), se trata el Programa de Alojamientos Protegidos para Otros Colectivos Específicos, en los art. 35 y 36 y en el 36.6 se establece la posibilidad de que se cobre por los servicios prestados en el caso de alojamientos protegidos, pero con un limite ya que el incremento de renta que se produzca no podrá superar la renta máxima que correspondería a una vivienda en arrendamiento en régimen concertado a 25 años.

Por ejemplo:
Supongamos que estamos estudiando una promoción de 30 alojamientos protegidos de 15 m2 útiles cada uno, y una superficie útil para servicios comunes que coincida con la máxima legal, ubicada en un municipio de ámbito geográfico superior de grado A, en una Comunidad Autónoma que aplica los coeficientes máximos legales, y queremos saber cuanto seria el importe inicial de la renta máxima aplicable y la cuantía máxima que se puede aplicar por la prestación de servicios.

La renta máxima seria la correspondiente a una vivienda en arrendamiento en régimen general a 25 años, y la cuantía máxima que se puede cobrar por la prestación de servicios seria la diferencia entre la renta que correspondería a un régimen concertado

Superficie computable: 15 x 1,3 = 19,50 m2 útiles

Renta máxima de alquiler: 4,5 %S/ 758 x 1,6 x 1,6 x 19.5 /12 = 141,90 €/mes

Cobro máximo mensual por servicios:
4,5 %S/ 758 x 1.8 x 2,2 x 19,5 /12 – Renta mensual = 219,50 – 141,90 = 77,60 €/mes

Los ingresos mensuales para el promotor de los alojamientos seria: 219,50 x 30 = 6.585 euros/mes

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Ejemplo Valoración Suelo Urbanizado

2012-01-13T10:01:00.002+01:00

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.

Qureemos hacer notar que ha sido prorrogada recientemente la entrada en vigor de este método de valoración Julio de 2012.

Se pretende aplicar en esta publicación el método de valoración propuesto en el Reglamento a un suelo de 1.000.000 m2 que se considera urbanizado pero que tiene parte de la urbanización pendiente de materializar

ENUNCIADO.- Se pretende aplicar la valoración al suelo de 1.000.000 m2 que delimitaban un sector urbanístico calificado de uso residencial, en el supuesto de Situación de Suelo Urbanizado sometido a un Proceso de Equidistribución de Beneficios y cargas.

Los datos son los siguientes:

USO Nº Viviendas Sup. Unitaria Edificabil. Edif. Neta
VL 2.100 100 210.000 189.000
VPRG 1.000 90 90.000 81.000
Comercial 20.000 18.000
TOTAL 3.100 320.000 288.000

En cuanto a los ingresos previstos, dada la situación económica se rebaja un 25% el precio de venta de las viviendas libres. Dejando el resto de precio establecidos en el caso practico nº 1 sin modificar, con lo cual, se tiene:

- Vivienda Libre ……………….....…….… 1.875 €/m2 constr.
- Vivienda VPRG 0,75 x 758 x 1,6 .. 1.212,80 €/m2 útil
- Comercial ………………........…………. 1.650 €/m2 c.

Los costes de construcción de las edificaciones se estiman tendrá un precio de contrata, que incluyen por tanto el beneficio y los gastos generales del constructor serán los siguientes::

- Vivienda libre ………………….. 750 €/m2 c
- VPP ……………………………… 600
- Comercial ………………….…. 300
-
Los porcentajes sobre el resto de costes necesarios para efectuar la construcción se mantienen, por lo que. serán:

- Licencias …………………. 4,00 %
- Honorarios Profesionales.. 12,00 %.
- Titulación ……………………2,50 %
- Seguros ……………………. 1,20 %
- Total costes necesarios 19,70%
.
Se estima como relación entre superficie útil computable en VPP y la construida con zonas comunes de 0,75

Así mismo se considera valido el presupuesto de la urbanización con un coste de 48.000.000 euros.

--------------------------------- SOLUCION ----------------------------------------

Con estos datos y aplicando las formulas:

VRSI = (VV/K) – VC

VS = ∑EI x VRSI

VSO = VS – G (1 + TLR + PR)

Valor de repercusión del suelo para:
Vivienda Libre: VRS (VL) = (1.875/1,4) – 750 x 1,197 = 441,54 €/m2 c

Vivienda Protegida: VRS(VPP) = (1-212,80x 0,75/1,2) – 600 x 1,197 = 39,80 €/m2c

Uso comercial: VRS (C ) = (1.650/1,4) – 300 x 1,197 = 819,47 €/m2 c

Multiplicando por las edificabilidades de cada tipología, se tiene el total:
VS = 189.000 x 441,54 + 81.000 x 39.80 + 18.000 x 819,47 = 83.451.060 + 3.223.800 + 14.750.460 = 101.425.320 euros

El valor del suelo en su estado actual, es decir deducido el presupuesto de urbanización, y suponiendo una:
- Tasa Libre de Riesgo = 4,459 % (el valor publicado por el Banco de España correspondiente al mes de diciembre de 12011)

Prima de Riesgo = una media ponderada entre el 8% del suelo residencial (primera residencia) y el 12 % de uso comercial, ponderados por las correspondientes edificabilidades de cada uso:

270.000 x 0,08 + 18.000 x 0,12
PR (media ponderada) = ---------------------------------------------- = 8,25
288.000

Comprobamos que se cumple el límite:
1 + 0,0459 + 0,0825 = 1,12709 < 1,40 (e incluso menor que el 1,20 valor de K, utilizado para las VPP)

Luego:

VSO = 101.425.320 – 48.000.000 x 1,12709 = 47.325.000 euros

Esta seria, en el caso de equidistribución de beneficios y cargas, la valoración del terreno a la que tendría derecho un propietario que no pudiera pagar sus parte proporcional de las cuotas de urbanización, pero, no hay que olvidar que, en aplicación estricta del Reglamento, este seria un suelo en situación básica de “suelo rural” ya que no esta urbanizado aun y, en consecuencia, podrá ser expropiado, por la Administración actuante, a un precio mucho menor, del orden de 2.500.000 €

Haremos un ejemplo en una posterior publicación calculando este importe

Compraventa con condición Resolutoria. Concepto y Fiscalidad

2012-01-04T11:13:00.002+01:00

Normalmente el contrato de compraventa de bienes inmuebles (terreno, solar o edificio para rehabilitar o demoler) viene precedido por una serie de diversos contratos preparatorios, con diversas cláusulas que establecen el procedimiento para llevar a cabo la efectiva transmisión o, en su defecto, la forma y condiciones para dejar sin efecto la misma. Entre éstas son de destacar la condición suspensiva, ya tratada en anteriores publicaciones y la resolutoria.

A) CONCEPTO DE CONDICION RESOLUTORIA
Es una condición que se puede introducir en la compraventa para resolver el contrato en caso de incumplimiento.

Es decir el contrato de compraventa se ha celebrado y tiene todos sus efectos propios del acuerdo desde su firma, pero con la condición resolutoria se permite resolver el contrato si esta condición se incumple.

Es típica de las compraventas con precio aplazado, en la que como garantía de pago se introduce la condición resolutoria por la cual la falta de pago de uno o varios de los pagos aplazados en su fecha de vencimiento, permite resolver la compraventa.

Sus efectos jurídicos son análogos a los de una hipoteca, en el caso de condición resolutoria explicita. ES DECIR EL PRECIO APLAZADO DE UNA COMPRAVENTA PUEDE GARANTIZARSE POR MEDIO DE CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA.

El simple aplazamiento de pago no esta sujeto a condición resolutoria, y esta será, en su caso, inscribible en el Registro de la Propiedad, como una carga que tiene el bien inmueble adquirido por la citada compraventa.

B) FISCALIDAD DE LA CONSICION RESOLUTORIA
Tenemos dos casos:

1) COMPRAVENTAS SUJETAS A TPO
La compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
a) la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta o no sujeta a IVA, y en su consecuencia sujeta a TPO
b) La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad

Así pues, la condición resolutoria queda sujeta a TPO siendo el sujeto pasivo el vendedor, en cuyo beneficio se impone la condición, y si son varios con carácter solidario cada uno de ellos.

La base imponible será la cuantía del precio aplazado y sus intereses, es decir el capital garantizado por la condición, y si no constara este, el nominal mas tres años de intereses. El tipo aplicable es del 1%

2) COMPRAVENTAS SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA
En este caso, la compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
1. la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta a IVA y además si se formaliza en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo que corresponda en cada CCAA.

2. La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad, que quedara sujeto a AJD por la cuantía del precio aplazado, siendo el sujeto pasivo el vendedor.

Rehabilitacion. Actuaciones ARUS. Ayudas Financieras

2011-12-29T11:10:00.001+01:00

En el caso de Rehabilitacion Protegida de viviendas, acogida a las actuaciones de tipo ARUS, en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012 (RD 2066/2008), vigente, se establecen ciertos tipos de ayuda. Los promotores de este tipo de actuaciones podrán obtener un préstamo convenido, sin subsidiacion, cuya cuantía máxima será la diferencia entre el presupuesto de construcción de las viviendas protegidas en el ARU y la cuantía de las subvenciones concedidas, con el periodo máximo de carencia y amortización establecidos en el Articulo 33 de este Real Decreto.

El Ministerio de Fomento podrá conceder las siguientes subvenciones:

TABLA Nº 1.- SUBVENCIONES A LOS ARUS (art. 52.6 del RD 2066/2008)

Para sustitución de las viviendas	35% del presupuesto protegido, con una cuantía media máxima por vivienda de 30.000 euros (1)
Para obras de Urbanización en el espacio publico del ARU	40% del presupuesto de las obras de urbanización, con un limite del 40% de la subvención establecida para las viviendas
Para realojos temporales	Cuantía media máxima por unidad familiar de 4.500 euros anuales, hasta la calificación definitiva de las viviendas sin que pueda exceder de 4 años.
Para la financiación parcial del coste de los equipos de información y gestión	50% del coste de los equipos de gestión del ARU, que no podrá exceder el 7% del presupuesto protegido del ARU.

(1) No aplicable a la vivienda libre o protegida, que ampliaran el número de las preexistentes en el ámbito de actuación del ARU

Los precios máximos de la nueva vivienda protegida del ARU serán los fijados por las CCAA con los límites máximos establecidos en este Real Decreto.

Las actuaciones para resolver problemas de erradicación de chabolismo se reservan a la iniciativa pública, o a la privada sin ánimo de lucro.

El programa de Análisis de Viabilidad, GESTINMO, ya incorpora estos cambios en su ultima versión 10.3, desde finales del pasado mes de Enero

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Filosofía y Diferencias significativas con la Normativa Hipotecaria: ECO 805/2003

2011-12-22T12:21:00.001+01:00

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.

Las normas de valoración de inmuebles partían, hasta ahora, de valorar el suelo de acuerdo a su clasificación y calificación urbanística. Es decir se valora lo que dice el planeamiento aprobado, lo que conlleva, lógicamente, valorar unas expectativas de futuro inmediato.

Por el contrario el nuevo Reglamento de Valoración rompe bruscamente con esta tradición y su ámbito de aplicación se extiende a:

a) Fijación del justiprecio en las expropiaciones

b) Establecer la indemnización en los casos de equidistribución de beneficios y cargas, para aquellos propietarios a los que no les correspondan parcelas de edificación, por ser su participación inferior a la minima necesaria para ello

c) Establecer la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.

Por tanto, solo permite valorar lo que hay, sin incluir ninguna clase de expectativas o aumentos de valor que pudiera experimentar el inmueble en el futuro. Por ello considera únicamente dos situaciones básicas del suelo dignas de valoración:

A) Suelo urbanizado, el integrado de forma legal y efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Entendiendo como tal cuando:

- las parcelas estén o no edificadas que cuenten con las dotaciones y los servicios exigidos por la legislación urbanística o puedan contar con ellas sin otras obras que las de conexión a las instalaciones ya en funcionamiento, sin que puedan considerarse a estos efectos las carreteras de circunvalación o las vías de comunicación interurbanas

- Estar incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana.

B) Suelo Rural, el resto de suelos que no cumplan los requisitos para el suelo urbanizado.

Por otro lado, en cuanto a los métodos de valoración el Reglamento establece únicamente dos métodos de valoración:

capitalización de rentas para el suelo rural
residual estático para el suelo urbanizado

NO ADMITIENDO, por tanto, el método residual dinámico ni el método de comparación.

Con estas ideas, podemos realizar un cuadro comparativo entre la Norma ECO 805/2003, que es la que establece la forma de valorar en el mercado hipotecario y el Reglamento de la Valoración de la Ley del Suelo, cuyas diferencias significativas resumimos en el siguiente cuadro:

	ECO 805/2003	REGLAMENTO VALORACIONES LEY DEL SUELO
AMBITO DE APLICACION	Mercado Hipotecario	Relaciones con la Administración en expropiaciones, responsabilidad patrimonial y equidistribución de beneficios y cargas
FILOSOFIA	Lo que dice el planeamiento	Lo que hay, en su estado actual, sin expectativas de futuro
METODOS DE	VALORACION
SUELO RURAL	Comparación Actualización de rentas	Actualización de rentas (capitalización)
SUELO URBANIZABLE (1)	Método Residual dinámico	No existe esta valoración
SUELO URBANO EDIFICADO	Método Residual estático	Método Residual estático
SUELO URBANO NO EDIFICADO	Método residual Estático (2)	No existe esta valoración

(1) Este o no edificado

(2) Solo en el caso de que sea posible edificarlo en un plazo no superior al año

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Cuestión de inconstitucionalidad

2011-12-15T11:03:00.001+01:00

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre, que tiene como objetivo desarrollar lo previsto en el Titulo III, Valoraciones, que se extiende a los artículos 21 a 28 de la ley del Suelo 8/2007, de 12 de mayo, según su texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

Y concretamente, la Ley del Suelo en su artículo 22,m fila los criterios generales para la valoración de inmuebles, articulo que se reseña mas adelante:

Pues bien precisamente este articulo, junto con los artículos 25.2 y 3, y el articulo 26.1, ha sido objeto de un recurso de inconstitucionalidad el nº 6965/2007, presentado por el Grupo Parlamentario Popular del Congreso de los Diputados, ADMITIDO A TRAMITE Y PENDIENTE DE RESOLUCION.

Dicho recurso estimamos que recoge las protestas de la asociación de agricultores ASAJA, que repetidamente ha mostrado su preocupación por la desaparición del método de valoración por comparación, con la problemática que esto representa para su sector, ante posible expropiaciones (no ya urbanísticas sino de temas como carreteras o ferrocarriles)

Este recurso, de ser considerado, supondría que el reglamento carecería de base, y en consecuencia o es derogado o modificado sustancialmente, en base a como se redacten los artículos sobre los que puede recaer la inconstitucionalidad.

Al establecerse en el Reglamento una valoración exclusivamente en base a la renta real o potencial de la explotación rural sobre el terreno objeto de valoración, podrían darse casos de gran diferencia entre esta valoración y el precio real de mercado de terrenos similares (que era la base del método de comparación), jugando siempre a favor de la Administración.

Creemos que es interesante una reflexión en profundidad sobre las consecuencias que puede tener este Reglamento sobre el sector inmobiliario, reflexion que iremos desgranando en próximas publicaciones y a la que invitamos a todos los interesados

El citado artículo 22,m dice:

1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a infraestructuras y servicios públicos de interés general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarán con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarán conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artículo 24.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoración cuando se realizaron de conformidad con la ordenación urbanística y el acto administrativo legitimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislación urbanística.

La valoración de las edificaciones o construcciones tendrá en cuenta su antigüedad y su estado de conservación. Si han quedado incursas en la situación de fuera de ordenación, su valor se reducirá en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil.

4. La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

Rehabilitacion. Actuaciones ARIS. Ayudas Financieras

2011-12-07T10:41:00.001+01:00

En el caso de Rehabilitacion Protegida de viviendas, acogida a las actuaciones de tipo ARIS, en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012 (RD 2066/2008), vigente, se establecen ciertos tipos de ayuda Los promotores de este tipo de actuaciones podrán obtener un préstamo convenido, sin subsidiacion, cuya cuantía podrá alcanzar la totalidad del presupuesto de aquella, con un periodo máximo de amortización de 15 años, precedido por un periodo de carencia de 3 años. En este préstamo se podrán subrogar los propietarios y ocupantes afectados por el ARI.

El Ministerio de Fomento podrá conceder las siguientes subvenciones:

TABLA Nº 1.- SUBVENCIONES A ARIS (art. 48.5 RD 2066/2008)

Rehabilitación de viviendas y edificios, y superación de actuaciones de infravivienda.	40% del presupuesto protegido, con una cuantía media máxima por vivienda de 5.000 euros
	20% del presupuesto de las obras de urbanización, con un límite del 20% de la subvención establecida para las viviendas y edificios.
	50% del coste de los equipos de gestión del ARI, que no podrá exceder el 5% del presupuesto protegido del ARI.
ARIS de centros históricos y municipios rurales	50% del presupuesto protegido, con una cuantía media máxima por vivienda de 6.600 euros
	30% del presupuesto de las obras de urbanización, con un límite del 30% de la subvención establecida para las viviendas y edificios.
	50% del coste de los equipos de gestión del ARI, que no podrá exceder el 5% del presupuesto protegido del ARI.

El programa de Análisis de Viabilidad, GESTINMO, ya incorpora estos cambios en su ultima versión

Valoración de Solares. Método Residual Dinámico

2011-12-01T11:32:00.001+01:00

A la hora de acometer una operación inmobiliaria, sea de viviendas, oficinas, terciario o cualquier otro tipo, la decisión mas importante suele corresponder con la adquisición del solar, por lo que conviene contrastar su precio con la rentabilidad esperada, especialmente si se va a requerir financiación externa para adquirirlo.

Según el artículo 34.1 de la Orden, ECO/805/2003, el método residual dinámico se define comió un procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados, a diferencia del método residual estratico que utiliza valores actuales.

En el artículo 34.2 explicita que dicho método residual dinámico podrá aplicarse, entre otros, a Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.

En los artículos 36 a 39 se describe el procedimiento de cálculo del método residual dinámico, en el que se seguirán los siguientes pasos:

· Se estimaran los flujos de caja (Articulo 37)

Se tomaran como flujos de caja los cobros y, en su caso, las entregas de crédito que se estime obtener por la venta del inmueble a promover, y los pagos que se estime realizar por los diversos costes y gastos durante la construcción o rehabilitación incluso los pagos por los créditos concedidos.

· Se elegirá el tipo de actualización (Articulo 38)

A estos efectos se utilizara como tipo de actualización aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta la financiación ajena que obtendría un promotor medio en una promoción de las características de la analizada.

Se calculara sumando al tipo Libre de Riesgo (TLR), la prima de Riesgo)

TA = TLR + PR (6)

El Tipo Libre de Riesgo (TLR) será el tipo de actualización, tomando como real o nominal según sea constante o nominal la estimación de los flujos de caja. El tipo de interés nominal no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a cinco años si la finalidad de las valoraciones es la Garantía Hipotecaria. Se tomara el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a tres meses ni superior a un año contado antes de la fecha de la tasación.

La Prima de Riesgo (PR) se determinara por la entidad tasadora, a partir de la información sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluación del riesgo de la promoción teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicación, liquidez, plazo de ejecución así como el volumen de inversión necesaria.

En la Disposición Transitoria Única de la Orden ECO 805/1993, durante los tres primeros años, contados a partir de la fecha de entrada en vigor de la presente Orden (9 de octubre de 2003), las primas de riesgo a que se refiere el articulo 38.3, no podrán ser inferiores a los que se establecen en la tabla siguiente o los que resulten de su revisión conforme a lo previsto en el ultimo párrafo de esta disposición.

PRIMAS DE RIESGO MINIMAS VIGENTE DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007

TIPO DE INMUEBLE	PRIMA DE RIESGO (1)
EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL:
Viviendas primera residencial	8
Viviendas segunda residencia	12
EDIFICIOS DE OFICINAS	10
EDIFICIOS COMERCIALES	12
EDIFICIOS INDUSTRIALES	14
PLAZAS DE APARCAMIENTO	9
HOTELES	11
RESIDENCIA DE ESTUDIANTES Y DE LA 3ª EDAD	12
OTROS	12

(1) Sin financiación ni impuesto sobre la renta de sociedades

En el caso de edificios destinados a varios usos la prima de riesgo mínima se obtendrá ponderando las primas de riesgo mínimas señaladas anteriormente en funcione la superficie destinada a cada uso.

La Dirección General del Tesoro y Política Financiera, previo informe de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores, podrá prorrogar la ampliación de los dispuesto en el primer párrafo de la presente disposición, por periodos sucesivos de un año, sin exceder de un total de tres, excepto para la finalidad b), para la que dicha prorroga podrá ser indefinida.

Por el mismo procedimiento previsto en el párrafo precedente, se podrá revisar cada dos años, las primas de riesgo contenidas en dicha tabla., tomando como criterios básicos la evolución del mercado inmobiliario, y los tipos de interés de la deuda publica largo plazo, el índice de precios al consumo o cualquier otro factor que a juicio de esos organismos influya en su valor

Cuando en la determinación de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiación ajena, las primas de riesgo señaladas en el apartado anterior deberán ser incrementadas en función del porcentaje de dicha financiación (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de interés habituales del mercado hipotecario.

En todo caso, dicho incremento deberá ser debidamente justificado.

Se aplicara la formula de calculo (Articulo 39)

El valor residual del inmueble calculado por el método dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualización fijado, utilizando la siguiente formula:

F = ∑ J_ed/(1+ i)^tj – ∑ S_k/(1+ i)^tk

Siendo:

- F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar

- E = Importe de la suma de cobros previstos en el momento J

- S = Importe de la suma de los pagos previstos en el momento K

- tj = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los cobros.

- tk = numero de periodos de tiempo previstos desde el momento de la valoración hasta que se produce cada uno de los pagos

- i = tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los periodos de tiempo considerados.

Aportación de Solar. Ejemplos de Fiscalidad

2011-11-24T12:41:00.003+01:00

En las promociones inmobiliarias, de viviendas, terciario o mixtas, una forma de adquisición del solar es la llamada aportación que consiste en ceder el solar al promotor, a cambio de que este se obligue a entregar una parte determinada de la obra terminada. Las consecuencias jurídico económicas del contrato de aportación es que el cedente cede la propiedad o el uso del solar a cambio de tener un derecho de crédito con el cesionario (mas o menos protegido) de acuerdo a como se realice el contrato de aportación, como ya hemos visto en los epígrafes anteriores.

El concepto de este tipo de contratos se señala en otros escritos, por lo que ahora veremos solamente ejemplos de su fiscalidad, que en general, si se trata, como es el caso de la mayoría de los casos, de la cesión de un solar a cambio de obra futura, pueden darse dos casos, según sea la personalidad del sujeto pasivo cesionario (titular del solar):

En cuanto a la fiscalidad de las operaciones de aportación podemos señalar que, al igual que en el caso de la permuta, se producen dos liquidaciones, con la diferencia de que a pesar de la entrega aplazada de la parte edificada, el devengo de la operación se produce al formalizar el contrato. De forma resumida, pongamos un ejemplo

A) EL CESIONARIO ES PERSONA FISICA NO SUJETO PASIVO DE IVA

EJEMPLO 1.-

El dueño de un solar, persona física que no es sujeto de IVA, aporta el mismo a una empresa Promotora, con el compromiso de recibir, en el plazo máximo de 16 meses, el 25% de lo edificado (el 50% en viviendas y el otro 50% en locales comerciales). A efectos fiscales se valora el solar transmitido en 10.000.000.000 euros, mientras que el valor de los inmuebles se establece en 6.000.000 euros para las viviendas que se recibirán y 4.000.000 euros los locales. El contrato se formaliza en escritura pública el 10 de Enero del 2011.

SOLUCION

LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS QUE SE PRODUCEN:

A) El día 10 de Enero del 2011, el Promotor devenga en concepto de TPO el 7% de 10.00.000 euros. = 700.000 euros. Con esa misma fecha el Promotor debe girar al dueño del solar, una factura por la que le repercutirá el IVA correspondiente a los inmuebles, y aunque estos se recibirán en el plazo de 18 meses, la liquidación del impuesto se devenga el 10 de enero, fecha de formalización de la operación de aportación (sino expide y entrega la factura de repercusión de IVA, en el plazo de un año, el promotor pierde el derecho a repercutir, y el dueño no estará obligado a soportar), y con el siguiente detalle:

- Viviendas 8% sobre 6.000.000 = 480.000 euros

- Locales 18% sobre 4.000.000 = 720.000 euros

Total IVA repercutido = 1.200.000 euros

B) Puesto que el documento de transmisión del solar esta sujeto a TPO, no se devengara AJD por este concepto, pero sí por la parte correspondiente a la transmisión de los inmuebles construidos, por un importe de 0,5% sobre 100.000.000 = 500.000 euros.

Las consecuencias de la operación son:

- Para el Promotor el que 7.500.000 euros soportados por TPO y AJD, respectivamente, representan un mayor coste de adquisición del solar, suponiendo un gasto fiscal no recuperable. En el trimestre siguiente a la formalización de la operación debe ingresar en Hacienda el IVA repercutido por valor de 10,6 M€

- Para el dueño, le supone tener que pagar anticipadamente 10,6 M€. , de IVA, que no puede deducir, como consecuencia de la adquisición futura de los bienes inmuebles que le serán adjudicados a los 18 meses, por lo que normalmente este pago debe asumirlo el Promotor; además, la venta de aquellos a futuros terceros compradores, será considerada una segunda transmisión por lo que esta sujeta a TPO al 7%.

B) EL CESIONARIO ES SUJETO PASIVO DE IVA. EMPRESARIO O PERSONA FISICA SUJETO PASIVO OCASIONAL

EJEMPLO Nº 2.- CASO ANTERIOR DE APORTACION

Se trata del mismo supuesto que el caso 1 pero ahora el dueño del solar es una empresa sujeto pasivo del IVA con derecho a deducción.

SOLUCION

LIQUIDACIONES DE IMPUESTOS QUE SE PRODUCEN:

A) El día 10 de Enero del 2011, el Promotor soporta en concepto de IVA el 18% de 10.000.00 euros. = 1.800.000 euros. Con esa misma fecha el Promotor debe girar al dueño del solar, una factura por la que le repercutirá 10,6 M€. En concepto de IVA correspondiente a los inmuebles, aunque estos se recibirán en el plazo de 18 meses, la liquidación del impuesto se devenga el 10 de enero de 2011, fecha de formalización de la operación de aportación (sino expide y entrega la factura de repercusión de IVA, en el plazo de un año, el promotor pierde el derecho a repercutir, y el dueño no estará obligado a soportar), y con el mismo detalle del caso 1.

B) Puesto que el documento de transmisión del solar esta sujeto a IVA, se devengara AJD por este concepto, y también por la parte correspondiente a la transmisión de los inmuebles construidos, por un importe de 0,5% sobre 100.000.000 = 500.000 euros, para cada concepto, o sea un total de 1.000.000 euros.

Las consecuencias de la operación son:

- Para el Promotor el que solo 10.000.000 euros soportados por AJD, representan un mayor coste de adquisición del solar, suponiendo un gasto fiscal no recuperable. Además del IVA repercutido puede deducir el soportado, ya que en este caso Hacienda entiende que se ha comenzado la actividad, y en consecuencia al ser negativa la diferencia, en el trimestre siguiente no tiene que ingresar nada en Hacienda. Y al finalizar el año puede solicitar la devolución de los 5,4 M€. , de diferencia.

- Para el dueño del solar las consecuencias son las mismas que en el caso 1.

En estos casos de aportación, la repercusión del IVA soportado por el promotor es deducible, según se manifiesta en consulta vinculante de la administración, ya que se entiende que el cobro de pagos anticipados originados por la permuta de parte de las viviendas y locales a construir a cambio de terreno, supone el inicio de las actividades empresariales, requisito necesario para que proceda la deducción en el caso de terrenos, siempre y cuando su cuantía, en relación con la contraprestación total correspondiente al edificio promovido, sea lo suficientemente significativa como para entender cumplidos los requisitos indicados.

Curso: Alquiler Libre, Protegido y con Opcion de Compra

2011-11-22T10:52:00.003+01:00

Dentro de nuestra política de atención al cliente y formación continuada, PRAYDE GESTION, SL les anuncia la celebración del Curso: Modelos de Negocio Inmobiliario. Viabilidad Económico-Financiera. II. Alquiler: Libre, Protegido y con Opción de Compra (con ayuda de Gestinmo) el próximo jueves 15 de Diciembre de 2011, de 10 a 18

Programa:

1.- PLANTEAMIENTO DEL NEGOCIO DE ALQUILER

1.1.- CUENTA DE EXPLOTACION

1.2.- RECUROS FINANCIEROS NECESARIOS

1.3.- RENTABILIDAD DE LA PROMOCION

1.4.- INCENTIVOS FISCALES AL PROMOTOR

1.5.- ESTRATEGIAS DE NEGOCIO: CAPITAL, DIVIDENDOS, RECUPERACION DE LA INVERSION

2.- ALQUILER DE VIVIENDAS DE PROTECCION PÚBLICA

2.1.- PLAN ESTATAL DE VIVIENDA Y REHABILITACION 2009 – 2012 (PEVR)

2.2.- VIVIENDAS PARA ALQUILER: FORMACION DE LAS RENTAS

2.3.- FINANCIACION Y AYUDAS AL PROMOTOR

2.4.- AYUDAS FINANCIERAS AL INQUILINO O AL COMPRADOR QUE PUEDEN AFECTAR A LA FINANCIACION DE LA OPERACION

3.- ALQUILER CON OPCION DE COMPRA

3.1.-TRATAMIENTO FISCAL DE LA OPCION DE COMPRA

3.2- OPCION DE COMPRA EN VIVIENDAS LIBRES

3.3- OPCION DE COMPRA EN VIVIENDAS DE PROTECCION PÚBLICA

4.- APLICACIÓN PRACTICA DE LAS RECOMENDACIONES CON GESTINMO

5.- Coloquio

Lugar de Celebración: nuestras oficinas de PRAYDE GESTION: Travesia de Santa Maria Magdalena, 13. 28016 Madrid

CUOTA DE ASISTENCIA: 350,00 € (exento de IVA). En este precio se incluye Documentación y Comida

PONENTES: D. Antonio Caparrós Navarro y D. Juan Fernandez Caparrós

· Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

· Coautores del “Manual de Gestión Inmobiliaria” (7ª ed.). Colegio de Ingenieros de Caminos

· Coautores de los Programas GESTINMO e INMOSUELO

· Coautores de este BLOG, El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria

Ley del Suelo. Reglamento vigente. Valoracion de Suelo

2011-11-17T13:24:00.001+01:00

El pasado día 9 de noviembre el Boletín Oficial del Estado publica el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley del Suelo.

En una de las últimas actualizaciones (Julio de 2011) de nuestro programa de analisis de desarrollo de suelos, InmoSuelo, enviamos a nuestros clientes el Borrador inicial de dicho Reglamento, respecto al cual el actual RD presenta las siguientes novedades:

· El Reglamento se circunscribe exclusivamente al tema de las Valoraciones Inmobiliarias de Suelo a fin de mejorar el funcionamiento del mercado de suelo para hacerlo mas transparente y eficiente combatiendo además, en la medida de lo posible, las eventuales practicas especulativas en la utilización del mismo, desarrollando los preceptos recogidos en el articulo 21.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sin perjuicio de lo establecido en las normas especiales de carácter financiero y tributario.

ES DECIR REGULA EXCLUSIVAMENTE LAS RELACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO CON LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS Y EN PARTICULAR ANTE ACTUACIONES EXPROPIATORIAS O DE INDEMNIZACION

· Con la publicación de este Real Decreto, queda derogado el RD 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestion Urbanístic

· La vigencia de este RD 1492/20011, comienza el día 10 de noviembre de 2011.

Como novedades muy significativas podemos destacar, entre las que se establecen en sus cuatro tipos principales de valoraciones, las siguientes

A) VALORACION DEL SUELO RURAL (articulos 7 a 21)

Establece como método general la capitalización de rentas anuales por aplicación de un tipo equivalente al de la Deuda Pública a tres años, (Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley del Suelo) estableciendo dos casos:

1) Suelo en Explotación, en cuyo caso, en función del tipo de explotación se introduce un coeficiente corrector al de la deuda publica a tres años

2) Suelo en el que no existe explotación o que fuera de imposible explotación dadas las características del suelo, se aplicara como renta teórica un tercio a la renta real minima de la tierra establecida a partir de las distintas estadísticas y estudios publicados por organismos públicos e instituciones de acuerdo con el ámbito territorial que corresponda.

B) VALORACIÓN DE SUELO URBANIZADO EDIFICADO (Articulo 22)

Se aplicara a la edificabilidad de referencia, y aplicando el método residual estático, estimándose el valor en venta de los productos inmobiliarios en base a un estudio de marcado y teniendo en cuenta los costes de la promoción, incluidos los que los gatos generales y el coste de financiación de la promoción, por aplicación de un coeficiente global de 1,40, que podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en caso de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotación económicas, y aumentarse hasta un máximo de 1,50 en terrenos sometidos a causas objetivas de tipología edificatoria, de fuerte dinámica inmobiliaria, de extraordinaria localización, de plazos previstos de comercialización, de alta calidad, etc.

En caso de parcelas pendientes de urbanización, se descuentan del valor de repercusión obtenido la totalidad de gastos y costes pendientes multiplicados por la suma de la unidad mas la tasa libre de riesgo mas la prima de riesgo: (1 + TLR + TPR), siendo:

TLR = Tasa libre de riesgo, la ultima referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda publica de plazo entre 2 y 6 años.

PR = Prima de Riesgo, la establecida como mínimo en la tabla siguiente, en función del tipo de promoción inmobiliaria:

TIPO DE INMUEBLE	% PRIMA R.
Edificio de Uso residencial (Primera residencia)	8
Edificio de uso residencial (segunda residencia)	12
Edificio de Oficinas	10
Edificios comerciales	12
Edificios Industriales	14
Plazas de aparcamiento	9
Hoteles	11
Residencias estudiantes y de tercera edad	12
Otros	1

C) VALORACIÓN DEL SUELO URBANIZADO SIN EDIFICAR O EN CURSO DE EDIFICACIÓN (Articulo 23)

Se valorara de acuerdo al mayor valor de la valoración conjunta suelo y edificación, o como el valor señalado en el articulo 22.

D) VALORACIÓN DE SUELO VALORACION DE SUELO EN REGIMEN DE EQUIDISTRIBUCION DE BENEFICIOS Y CARGAS (Articulo 27).

El suelo se tasara por el valor que les correspondería una vez terminada la ejecución en los términos establecidos en el artículo 22.

En el caso de que algún propietario no pudiera hacer frente a las cuotas de urbanización, el valor de sus terrenos descontándo los gastos de urbanización no realizados incrementados en la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes a dichos gastos conforme a lo establecido en el articulo 22.

Rentabilidad. TIR del accionista frente a TIR de la Promoción Inmobiliaria

2011-11-10T11:09:00.000+01:00

La TIR es la tasa de descuento que se obtiene de utilizar los flujos netos de caja en una operación de inversión, resolviendo la ecuación de que el VAN sea cero. Evidentemente son cosas distintas para la operación inmobiliaria en su conjunto y para las aportaciones de capital del accionista para sufragar esa operación

A) TIR de la promoción inmobiliaria no tiene en cuenta la financiación necesaria ni los costes financieros que esta supone.

B) TIR del accionista considera los desembolsos de capital efectuados por los accionistas y los obtenidos por dividendos o recuperación de capital

Veamos las diferencias con un sencillo ejemplo, teniendo en cuenta que el tipo vigente del Impuesto de Sociedades es del 30%.

Se trata de una promoción inmobiliaria que tiene los siguientes flujos de caja:

FINAL de AÑO	0	1	2	TOTALES
CASH FLOW OPERATIVO
COBROS		100	370	470
PAGOS	100	250	50	400
SALDO (1)	-100	-150	320
SALDO ACUMULADO	-100	-250	70
FINANCIACION
PRESTAMO HIPOT		150	-150	0
CAPITAL SOCIAL (2)	100		-100	0
DIVIDENDOS (3)			10	10
GASTOS FINAN.		6	4	1

Esta promoción inmobiliaria presenta pues, una cuenta de resultados que es la siguiente:

Ventas	470,00
Coste de Explotación	400,00
Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII)	70,00

Gastos Financieros	10,00
Beneficio Antes de Impuestos (BAI)	60,00

Impuesto Sociedades (30%)	1,80
Beneficio Neto (BN)	58,20

Con lo cual los ratios estáticos de viabilidad económica financiera, serán:

RE = 70/400 = 17,50 %

RF = 58,20/100 = 58,20 %

MgV = 60/470 = 12,77 %

En este caso la TIR de la promoción se obtiene de aplicar la función TIR en el programa Excel a los saldos de la fila (1), con el resultado de: TIR = 18,97%

Sin embargo el TIR del accionista se obtiene de considerar los flujos de caja de las filas (2) y (3), con el resultado de: TIR = 4,88%

EL PROGRAMA GESTINMO LES AYUDARA A CALCULAR AUTOMATICAMENTE ESTOS DOS VALORES DE TIR.

Aportación. Consecuencias fiscales para el cedente y el cesionario

2011-11-03T10:58:00.002+01:00

A estas circunstancias vienen a añadirse las consecuencias fiscales, que para el CEDENTE PERSONA FISICA NO QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA, son dos muy importantes:

A) Tener un coste por IVA repercutido por pisos y locales que todavía no se ha entregado por el cesionario, y que el cedente, en el caso de ser consumidor final son importes que no puede deducir, y por tanto es un coste que asume.

B) Igualmente asume el coste de IVBNU (Plusvalía municipal)

Así pues el cesionario, como consecuencia de la aparición de estos costes fiscales que debe soportar el cedente, debe solucionar el tema, facilitándole por ejemplo un préstamo o bien deduciendo esta cantidad del porcentaje de entrega para realizarla al cedente en el momento de la formalización de la escritura de aportación.

Para el caso de que el CEDENTE SEA SUJETO PASIVO DE IVA, ES DECIR EMPRESA INMOBILIARIA, las consecuencias económicas no son tan elevadas, PERO SI LO SON, en el caso SIGUIENTE:

Cuando la Empresa Promotora cedente, enajene a terceros, la obra entrega como contraprestación a l cesión de solar efectuada, se tratará como 2ª transmisión, y en consecuencia sujetas a TPO, lo que a efectos prácticos no le supondrá ningún perjuicio económico, ya que el comprador tributara de forma similar.

Pero el efecto negativo se producirá, por el hecho de que La Empresa, automáticamente, entre sus ingresos tendrá una parte que no estará sometida a IVA, y en consecuencia no podrá deducir el 100% del IVA soportado.

Por ejemplo si la proporción de ingresos sometidos a TPO y los de primera entrega, sometidos a IVA, es del 30%, solamente podrá deducir del IVA soportado, el 70%, debido a la aplicación de la regla de prorrata.

A este efecto negativo, se le une el hecho de que si tuviese adquisiciones de suelo sujetas y exentas de IVA, no podría renunciar la exención, ya que no es un sujeto pasivo de IVA con derecho a la deducción del 100% del IVA soportado, que es una de las condiciones necesarias para que se puede renunciar en este tipo de operaciones, lo cual puede lastrar gravemente su actividad.

Compraventa con condición suspensiva. Concepto y Fiscalidad

2011-10-27T12:24:00.001+02:00

A) CONCEPTO DE CONDICION SUSPENSIVA

A diferencia de la condición resolutoria, la condición suspensiva produce el efecto de paralizar los efectos del contrato hasta el cumplimiento de la condición impuesta.

Es evidente que la introducción de este tipo de condiciones en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la susodicha condición.

La fiscalidad del contrato queda en suspenso hasta el cumplimiento de la citada condición suspensiva.

Es evidente que la Administración Tributaria, vigila con mucho cuidado la consideración de una condición como resolutoria o suspensiva, ya que los efectos recaudatorios son totalmente distintos. En el primer caso, se produce la tributación, y si por sin perjuicio de devolución de la misma y de la parte que corresponda, en el caso de la posterior resolución del contrato, mientras que en el caso de la suspensiva, esta tributación inicial se demora, hasta el cumplimiento de la citada condición.

Las diferencias entre una y otra son a veces muy sucintas, por lo que siempre merecen ser tratadas con un texto muy claro y convincente, que, en general, debe basarse en dos supuestos básicos diferenciadores de las condiciones suspensivas frente a las resolutorias:

a) Que no existe entrega

b) Que el cumplimiento de la condición esta en manos de terceras personas ajenos a las partes contratantes (por ejemplo a la administración si se trata de una concesión de licencia de obras, por ejemplo).

Las compraventas con condición suspensiva, otorgadas en escritura publica, pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, en cuyo caso, y a su cumplimiento, el contrato debe reflejar como y quien puede o debe notificar tal hecho al Registro de la Propiedad.

B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA

El contrato de compraventa con condición suspensiva no genera efectos fiscales hasta el cumplimiento de la condición.

Como es lógico, esta paralización del hecho imponible, no obsta, para por ejemplo, en el caso de una compraventa con condición suspensiva de un terreno rustico que es una operación sujeta y exenta y en la que se prevé renunciar a la exención, y que a cuenta del precio final estipulado se abone 1.00.000 euros, otorgándose la escritura publica de la compraventa con condición suspensiva de transmisión del inmueble una vez aprobado el planeamiento urbanístico correspondiente, tendrá paralizado los efectos fiscales de la citada operación pero el vendedor deber repercutir el 18 % de IVA sobre 1.000.000 = 180.000 euros, que el comprador deberá soportar además del importe de la cantidad estipulada como pago a cuenta de la citada compraventa.

Valoración de Solares. Método Residual Estático

2011-10-19T11:43:00.000+02:00

A la hora de establecer la viabilidad de una promoción inmobiliaria, tanto de viviendas como de oficinas o de otro tipo de terciario, un apartado fundamental es considerar el valor del solar en el cual se va a desarrollar la promoción. Y no solo desde el punto de vista del promotor, sino teniendo en cuenta la valoración del mismo que establecerá una entidad independiente, empresa tasadora, a instancias de la entidad financiera que, probablemente, debe evaluar la viabilidad económica de la operación, a efectos de conceder o no la financiación necesaria. Dicha valoración es bueno establecerla con arreglo a criterios objetivos. Uno de ellos es el Método Residual Estático, que se describe en la Orden ECO/805/2003, en sus artículos 40 a 42

Artículo 40.- Método residual estático

1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos:

a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor.

d) Se aplicará la fórmula de cálculo.

2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.

Articulo 41. Margen de beneficio del promotor.

1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

MARGENES VIGENTE DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007

TIPO DE INMUEBLE	MARGEN (1)
EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL:
Viviendas primera residencia	18
Viviendas segunda residencia	24
EDIFICIOS DE OFICINAS	21
EDIFICIOS COMERCIALES	24
EDIFICIOS INDUSTRIALES	27
PLAZAS DE APARCAMIENTO	20
HOTELES	22
RESIDENCIA DE ESTUDIANTES Y DE LA 3ª EDAD	24
OTROS	24

(1) Sin financiación ni impuesto sobre la renta de sociedades)

Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:

F=VM×(1–b)– ∑ C_i

En donde:

F = Valor del Edificio a rehabilitar.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.

Aportación de Solar. Modalidades fiduciarias

2011-10-13T12:11:00.000+02:00

En las promociones inmobiliarias, de viviendas, terciario o mixtas, una forma de adquisición del solar es la llamada aportación que consiste, precisamente, en entregar el solar al promotor, a cambio de que este se obligue a entregar una parte determinada de la obra terminada. El objetivo propuesto por el cambio de solar por obra puede conseguirse por otras vías alternativas, que pretenden soslayar los problemas de garantías o minimizar costes fiscales, para lo cual se suele acudir a negocios indirectos o simulando las posibles variantes son las siguientes:

a) realizar la construcción a nombre del duelo del solar, que aparece de este modo como único titular del suelo y de l edificio construido sobre aquel, figurando como tal en todos los documentos y expedientes administrativos y fiscales, tales como licencia de obras, declaración de obra nueva, declaraciones de IVA, etc.

b) Realizar la construcción en nombre del promotor, al que no se le transmite el solar en documento publico, y este a su vez, reconoce en documento privado la obligación de transmitir, al dueño del solar, determinados pisos y/o locales.

c) Realizar la cesión de suelo por vuelo en la modalidad de que existe un único titular, que aparece como único promotor, resolviendo por negocio aparte la atribución de las propiedades horizontales que le correspondan al dueño del solar del edificio y la garantía del titular oculto, que puede ser, según los casos, el dueño del solar o bien el promotor

Evidentemente los riesgos que puedan derivarse de este tipo de actuaciones, para el que deposita su confianza, son variados y graves, destacando los casos de fallecimiento del duelo del solar o la insolvencia del promotor o del duelo del solar

2011-10-06T11:57:00.002+02:00

Dentro de nuestra política de atención al cliente y formación continuada, PRAYDE GESTION, SL les anuncia la celebración del Curso: Modelos de Negocio Inmobiliario. Viabilidad Económico-Financiera. I.Estrategias para la Puesta en Valor de Suelos. (con ayuda de InmoSuelo) el próximo jueves 20 de Octubre de 2011, de 10 a 18

Programa:

1.- CONCEPTOS URBANISTICOS BASICOS

2.- LEGISLACION DE URBANISMO Y SUELO

3.- LOS COSTES DEL PROCESO DE URBANIZACION

4.- ESTRATEGIAS DE MANTENIMIENTO DE VALOR DE UN SUELO

5.- APLICACIÓN PRACTICA DE LAS RECOMENDACIONES CON INMOSUELO

6.- Coloquio

WEB: www.AnalisisInmobiliario.com donde se dispone del Índice detallado, en formato PDF

Lugar de Celebración: nuestras oficinas de PRAYDE GESTION: Travesia de Santa Maria Magdalena, 13. 28016 Madrid

CUOTA DE ASISTENCIA: 350,00 € (exento de IVA). En este precio se incluye Documentación y Comida

PONENTES: D. Antonio Caparrós Navarro y D. Juan Fernandez Caparrós

· Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

· Coautores del “Manual de Gestión Inmobiliaria” (7ª ed.). Colegio de Ingenieros de Caminos

· Coautores de los Programas GESTINMO e INMOSUELO

· Coautores del BLOG El Análisis de Viabilidad Inmobiliaria

Impuestos de TPO y AJD. Tipos Autonómicos

2011-10-06T11:27:00.002+02:00

En las operaciones de promoción inmobiliaria, viviendas, oficinas o terciario, venta o alquiler, hay que tener en cuenta los impuestos derivados de la titulación y de la adquisición del suelo, que están transferidos a las Comunidades Autónomas.

Se recuerda que desde 1 de julio de 2010 se modifican al alza los tipos de IVA, pasando el general del 16% al 18%, el reducido del 7% al 8% y manteniéndose el tipo superreducido en el 4%.

Ya sabemos que para el caso de operaciones NO SUJETAS A IVA u operaciones SUJETAS Y EXENTAS DE IVA, EN LAS QUE NO SE RENUINCIE A LA EXENCION, la operación queda sujeta a TPO.

Y además sabemos también, que en el caso de operaciones SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA Y EN LAS SUJETAS Y EXENTAS EN LAS QUE SE RENUNCIE, si la compraventa se otorga en escritura publica, QUEDARA ADEMAS SUJETA A AJD.

Conviene resumir los diferentes tipos que se aplican a estos impuestos, con sus peculiaridades autonómicas, y que, en la tabla siguiente, se ofrecen los tipos vigentes del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO) y de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en cada Comunidad Autónoma, teniendo en cuenta las nuevas modificaciones que se producen algunas CCAA desde la modificación al alza de los tipos de IVA.

Para el correcto manejo de la Tabla hay que recordar:

A) EL tipo general de TPO se aplica a las operaciones no sujetas a IVA

B) El tipo reducido de TPO se aplica en aquellas CCAA que lo tienen a operaciones sujetas y exentas de IVA en la que no se ha producido la renuncia

C) El tipo general de AJD se aplica a operaciones sujetas y no exentas de IVA formalizadas en escritura pública.

D) El tipo de AJD ampliado se aplica, en aquellas CCAA que lo tienen para operaciones sujetas y exentas de IVA, en las que SÍ se ha renunciado a la exención

COMUNIDAD AUTONOMA	TIPO de TPO (a)		TIPO de AJD (b)
COMUNIDAD AUTONOMA	GENERAL	ESPECIAL	GENERAL	ESPECIAL
ANDALUCIA	Variable(1)	-	1,00	2,00
ARAGON	7,00	2,00	1,00	1,50
ASTURIAS	Variable (2)	2,00	1,20	1,50
BALEARES	7,00	3,00	0,50	1,50
CANARIAS	6,50 (5)	-	0,75	0,75
CANTABRIA	7,00	4,00	1,00	1,50
CASTILLA MANCHA	7,00	-	1,00	1,50
CASTILLA Y LEON	7,00	-	1,00	1,50
CATALUÑA	8,00 7% en VPP	-	1,20	1,50
CEUTA Y MELILLA	6,00	-	0,50	0,50
EXTREMADURA	Variable (4)	3,00	1,15	2,00
GALICIA	7,00	-	1,00	2,00
LA RIOJA	7,00	2,00	1,00	1,50
MADRID	7,00	-	1,00	1,50
MURCIA	7,00	3,00	1,00	1,50
NAVARRA	6,00	-	0,50	0,50
VALENCIA	7,00	-	1,00	2,00
PAIS VASCO	6,00	-	0,50	1,00

a) IMPUESTO TRANSMISIONES PATRIMONIALES (TPO) : General y ESPECIAL (NO SE RENUNCIA A LA EXENCION)

b) IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (AJD) : General y ESPECIAL ( SE RENUNCIA A LA EXENCION)

Nota.- En las ciudades autonómicas de Ceuta y Melilla, sobre los tipos indicados, se aplica una bonificación del 50%

(1) ANDALUCIA (Ley 8/2010, de 6 de julio, de medidas tributarias de reactivación económica) Se aplicara el tipo del 8% para las transacciones que superen los 400.000 euros de base imponible. Y un tipo reducido del 3,5% para las que no superen los 130.000 euros.

(2) PRINCIPADO DE ASTURIAS (Ley 5/2010, de 9 de julio, de medidas urgentes para la contención del gasto publico y en materia tributaria para la contención del déficit publico)

- El tipo de TPO se aplicara la siguiente escala:

Base Imponible Tipo de TPO

De 0 a 300.000 euros 8%

De 300.000 a 500.000 euros 9%

Más de 500.000 euros 10%

(3) CANTABRIA (Ley 6/2009, de 28 de diciembre, de presupuestos generales para el 2010)

- Tipo General de TPO ……………………………………………… 7,00 %

- Tramo de exceso sobre 300.000 euros de base imponible……. 8,00 % (*)

(*) este tipo se aplicara también al tramo de exceso sobre 30.000 euros en el caso de plazas de garaje no vinculadas.

(4) EXTREMADURA (Ley 18/2010 de 28 de Diciembre de Presupuestos Generales de Extremadura para 2011)

- El tipo de TPO se aplicara la siguiente escala:

Base Imponible Tipo de TPO

De 0 a 240.000 euros 7%

De 240.000 a 360.000 euros 8%

De 360.000 a 600.000 euros 9%

Más de 600.000 euros 10%

La cuota será gradual, como suma de cada escalón

(5) CANARIAS El TPO en contratos de opción de compra el tipo será del 1%

En caso de operaciones sujetas a IVA, los tipos vigentes en 2011 son los siguientes

OPERACION	TIPO DE IVA
Transmisión de terrenos	18%
Primera Transmisión de Viviendas (1)	8%
Transmisión de locales	8%
1ª transmisión de VPP – RE	4 %
Prestación de servicios	18 %

(1) incluidos los garajes, con el limite de dos unidades por vivienda, situados en el mismo edificio y que se transmitan conjuntamente con la vivienda.

Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria

2011-09-29T11:02:00.002+02:00

La actividad inmobiliaria, sea de viviendas sea de oficinas o terciario, esta caracterizada por su gran complejidad y su largo periodo de maduración, lo que tiene importantes implicaciones en el análisis de decisiones de inversión, dado que estas requieren grandes volúmenes de recursos, durante periodos largos, en los que los importes invertidos carecen de liquidez.

Así mismo es importante señalar el carácter recurrente del negocio, ya que para mantener en funcionamiento la empresa se requiere iniciar nuevas promociones con cierta regularidad, promociones que, generalmente, tendrán características diferenciales con respecto a la promoción anterior.

El proceso de selección de la realización de una determinada Promoción Inmobiliaria, comienza con la decisión de adquirir o no un determinado solar. El proceso se inicia con un análisis de tipo estratégico, ya que la decisión de inversión no esta dentro de esas coordenadas estratégicas, actuales o futuras, debemos desecharlo automáticamente.

Este análisis estratégico estudia si las características del producto encajan con las establecidas como variables estratégicas de la empresa, por ubicación geográfica, por tipo de producto, por dimensión de la inversión, por su plazo de recuperación, etc.

Si existe coincidencia de estos parámetros, el proceso de decisión continua, con la intervención de tres protagonistas básicos: el análisis económico, el técnico y el de mercado.

Todos ellos se nutren de información y deben tener una evolución paralela, siendo imprescindible, para el buen éxito de la operación, que los tres ratifiquen la viabilidad del nuevo proyecto. En la tabla siguiente, se resume un proceso de análisis típico (aunque la escasez del mercado del suelo no permite, la mayor parte de las veces, elaborar con tranquilidad todas las etapas y hay que tomar decisiones de forma rápida).

Decisiones que, en consecuencia, se suelen tomar supliendo los parámetros que nos falte estudiar, con una sabía combinación de profesionalidad, intuición y experiencia.

1.- ANALISIS ESTRATEGICO

Sirve para comprobar si la promoción inmobiliaria de la cual se esta analizando su viabilidad tiene características coincidentes con la estrategia de la empresa, ya que en caso contrario, la decisión de adquirir el terreno será rechazada. Normalmente estas estrategias empresariales, en el sector inmobiliario, se circunscriben a algunos de los siguientes parámetros, que listamos a continuación:

- Tipología de la Promoción (por ejemplo en la estrategia de la empresa no cabe acometer promociones de tipología industrial).

- Estándares Tipológicos (por ejemplo no entra en la estrategia de la empresa acometer promociones de chalets aislados de alto standing de calidad, cuya comercialización es muy selectiva y cuya producción es compleja, ya que hay que admitir cambios de calidad en cada venta)

- Tipología de la Materia Prima (no se adquieren suelos para transformar, de largo periodo de maduración, solo suelos finalistas)

- Volumen de Negocio (por ejemplo la empresa tiene fijada en su estrategia no acometer promociones de menos de 30 viviendas)

- Ubicación Geográfica (la empresa tiene por ejemplo vocación provincial o incluso menor, en una determinada capital)

- Limitaciones Societarias (la empresa no es permeable a nuevos socios impuestos para realizar una determinada operación)

Es evidente que la viabilidad de una promoción inmobiliaria, que no entre dentro de este listado de prioridades, en principio (en los negocios siempre se dejan puertas abiertas a la excepción) no será asumible y será rechazada.

2.- ANALISIS TECNICO

Sirve para comprobar aspectos fundamentales que configuran el coste y la viabilidad del producto. Su análisis se nutre de dos tipos de información:

a) Directa, que alcanza el análisis de las tres exigencias básicas del suelo que nos ofrecen y sus posibilidades: titularidad, condiciones urbanísticas correctas y fiscalidad de la operación.

b) Indirecta, ya que con la información del mercado que recibe, y que sirve para configurar el tipo de productos a diseñar, la completa realizando un estudio de su coste y plazos de ejecución.

3.- ANALISIS URBANISTICO

Hay que realizar tres tipos de estudios:

a) Comprobar que los datos urbanísticos que se nos facilitan son correctos. Analizando los parámetros urbanísticos contenidos en la Cedula Urbanística, emitida por el Ayuntamiento, si existe, que será el método mas seguro; o bien analizando los datos del Plan General de Ordenación vigente, o cualquier otro instrumento de desarrollo del mismo que exista (plan Parcial, Estudio de Detalle, Plan de Reforma Interior, etc.), todo ello acompañado de las oportunas consultas efectuadas a los técnicos municipales o a los responsables políticos del Ayuntamiento.

b) Analizar por medio de un estudio de “encaje” preliminar, si caben todos ellos dentro del terreno físico ofrecido.

c) Analizar las incidencias de tipo técnico, generalmente visuales, que podamos determinar: orientación, topografía, altura sobre el nivel del mar, contenido de agua líneas eléctricas que lo recorran, aproximación a accidentes geográficos que de alguna forma limiten su uso (ríos, humedales, terrenos inundables, terrenos contaminados, posibilidades geotécnicas desfavorables (arcillas expansivas, yesos, rocas, etc.

4.- ANALISIS JURIDICO

Hay que comprobar si la persona con la que estamos negociando es en realidad propietario del suelo que se nos ofrece, o bien si tiene poderes validos de dicho propietario o propietarios. Los elementos de consulta fundamentales son dos:

- El Registro de la Propiedad, del que obtendremos, además de la titularidad, los siguientes datos: naturaleza de la finca (rustica o urbana), linderos, superficie, cargas (fiscales, civiles y urbanísticas)

- El Catastro Inmobiliario, del que obtendremos datos físicos: planos, linderos, superficie y valoración catastral (si existe).

Este tipo de datos y su problemática pueden incidir de manera directa en la viabilidad de la promoción: superficie registral menor que la real

5.- ANALISIS FISCAL

Incidencia fiscal de la operación, fundamentalmente, en operaciones sencillas:

- Repercusión del IVA al tipo del 18%, que no supone coste, pero sí una cantidad adicional importante a financiar.

- Problemática de que la operación quede sujeta a TPO, lo que significa un aumento de coste de entre el 5% y el 6% (hay que deducir el coste de AJD)

- Operaciones de aportación

- Necesidades de crear nuevas sociedades o ampliar el capital de las existentes, o bien la de admitir nuevos socios, etc.

6.- ANALISIS DE MERCADO

Este tipo de análisis es fundamental para la estimación presupuestaria de dos parámetros básicos:

- El tipo de productos inmobiliarios a ofrecer

- La banda de precios de venta y las condiciones de venta

Evidentemente estos datos serán obtenidos directamente por el estudio de mercado de la zona y también de sus zonas de atracción o influencia. En todo caso su mejora o su diferenciación, son decisiones de la Dirección, en el sentido de mejorar y/o asegurar la viabilidad de la promoción.

COMPONENTES DEL ANALISIS DE DECISIONES DE INVERSIÓN INMOBILIARIA

A) ENCAJE ESTRATEGICO	Se evalúan si responde a los parámetros estratégicos definidos con carácter general en la empresa: Tipo de producto, localización geográfica, volumen de inversión, etc.
B) ESTUDIO TECNICO	Obtención datos urbanísticos o Cedula Urbanística.		DISEÑO DE PRODUCTO
	Comprobación de datos urbanísticos y/o Consultas al Ayuntamiento.
	Encaje de la edificación o Consulta Arquitectos
	Datos registrales: Naturaleza, titularidad, superficie, linderos, ocupantes y cargas
	Datos Catastrales
	Datos Técnicos Visuales
	Mediciones y comprobaciones topográficas
C) ESTUDIO DE MERCADO	Oferta	Mix de Producto
		Precios
		Calidades
		Diseño
		Ritmo de ventas
		Unidades en producción
	Demanda	Estudio Sistemático
		Productos con mejor venta
		Opinión de Expertos
		Experiencia e intuición
D) ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO	Estudio Economico	Estimación de precios de venta	VIABILIDAD
		Presupuesto de Costes
	CASH- FLOW	Estimación Ritmo de Ventas
		Condiciones pago solar y obra
		Financiación

Reserva de Derecho de Vuelo a cambio de obra futura

2011-09-22T10:58:00.000+02:00

Esta es una modalidad del contrato de aportación, que presenta una serie de peculiaridades que pasamos a resumir.

El derecho de vuelo es un derecho real, reconocido como tal en la legislación hipotecaria, que permite al que lo posee el edificar determinadas plantas sobre o bajo un edificio ya construido.

DERECHO DE VUELO

Articulo 16.2 del Reglamento Hipotecario (texto modificado por el Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, que en parte ha sido declarado inconstitucional)

Es el derecho de elevar una o varias plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca transmitida a un tercero, será inscribible conforme a las normas del articulo 8y sus concordantes.

En la inscripción se hará constar:

a) Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

b) Determinación concreta del numero máximo de plantas a construir (precepto declarado inconstitucional por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)

c) El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo no podrá exceder de 10 años (declarado inconstitucional por idem anterior)

d) Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la construcción.

Utilizando este concepto jurídico, el duelo del solar, cede el derecho de vuelo sobre una edificación al promotor, y a cambio este se obliga a construir para el dueño de dicho solar determinas plantas del edificio.

Con esta operación las plantas del edificio (plantas sótano, baja y siguientes, en su caso), que el promotor construye y termina inicialmente son las que pertenecen al duelo del solar, y el resto de plantas, las ubicadas por encima, las que pertenecen al promotor.

RESERVA DE VUELO

En este caso, la operación es la inversa de la descrita en el epígrafe anterior, ya que el dueño del solar cede el mismo al promotor, para que construya sobre el, determinadas plantas del mismo, reservándose el dueño el derecho de vuelo sobre ellas.

Curso. Estrategias para la Puesta en Valor de Suelos

2011-09-19T13:01:00.000+02:00

Dentro de nuestra política de atención al cliente y formación continuada, PRAYDE GESTION, SL les anuncia la celebración del Curso: Modelos de Negocio Inmobiliario. Viabilidad Económico-Financiera. I.Estrategias para la Puesta en Valor de Suelos. (con ayuda de InmoSuelo) el próximo jueves 20 de Octubre de 2011, de 10 a 18

Programa:

TEMA 1.- CONCEPTOS URBANISTICOS BASICOS

1.1.- PARAMETROS DE VALOR DE UN SUELO

1.2.- SUELOS SUCEPTIBLES DE APROVECHAMIENTO

1.3.- PROCESO DE TRANSFORMACION: PLANEAMIENTO

1.4.- MODALIDADES DE GESTION PRIVADA DEL SUELO

TEMA 2.- LEGISLACION DE URBANISMO Y SUELO

2.1.- LEGISLACION ESTATAL: ley 8/2007

2.2.- LEGISLACION AUTONOMICA

2.3.- CESIONES DE SUELO, APROVECHAMIENTO Y RESERVA DE SUELO

2.4.- ASPECTOS LIMITADORES DE LAS VIVIENDAS DE PROTECCION PUBLICA

TEMA 3.- LOS COSTES DEL PROCESO DE URBANIZACION

3.1.- APROBACION Y EJECUCION DEL PLANEAMIENTO

3.2.- COSTES DE LA GESTION URBANISTICA

3.3.- COSTES DE LA OBRA DE URBANIZACION

3.4.- CALCULO DE LAS REPERCUSIONES OBTENIDAS

3.5.- COSTES DE TITULACION DE LAS PARCELAS

3.6.- TESORERIA. CASH – FLOW

TEMA 4.- ESTRATEGIAS DE MANTENIMIENTO DE VALOR DE UN SUELO

4.1.- CRITERIOS DE VALORACION URBANISTICA DE SUELOS. NUEVO REGLAMENTO DE LA LEY ESTATAL DEL SUELO

4.2.- VALORACION DE LA SITUACION URBANISTICA ACTUAL DEL SUELO A ESTUDIAR

4.3.- ESTRATEGIAS DE ACTUACION RECOMENDADAS

4.3.1.- EN SUELOS PARA TRANSFORMAR

4.3.2.- EN SUELOS EN TRANSFORMACION

TEMA 5.- APLICACIÓN PRACTICA DE LAS RECOMENDACIONES CON INMOSUELO

6.- Coloquio

Lugar de Celebración: nuestras oficinas de PRAYDE GESTION: Travesia de Santa Maria Magdalena, 13. 28016 Madrid

PONENTES: D. Antonio Caparrós Navarro y D. Juan Fernandez Caparrós

· Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.

· Coautores del “Manual de Gestión Inmobiliaria” (7ª ed.). Colegio de Ingenieros de Caminos

· Coautores de los Programas GESTINMO e INMOSUELO

· Coautores de este BLOG

Más información en:

WEB: www.AnalisisInmobiliario.com

e-Mail: info@prayde.com

Teléfono : 91 350 57 98

Viviendas de Protección Pública. Superficie Útil de Trastero

2011-09-16T12:00:00.000+02:00

En las Promociones de Vivienda Protegida (VPP o VPO) es importante conocer con precisión los conceptos generales que las definen ya que, de su correcta interpretación depende, no solo la consecución de la calificación de la promoción como protegida, sino la fijación del precio final de venta.

Se entiende por superficie construida de trastero y de instalaciones complementarias, la constituida por su respectiva superficie cerrada, mas la parte proporcional que corresponda a zonas comunes necesarias para su correcto uso y funcionamiento. Por superficie útil de trastero e instalaciones complementarias, la del suelo del mismo, cerrado por el perímetro definido por la cara interior de sus cerramientos con el exterior o con otras zonas de diferente uso, mas , en el supuesto de trasteros, la parte proporcional de pasillos que sirvan de acceso exclusivo a los mismos. De este computo queda excluida la superficie ocupada en planta por las divisiones interiores que existieran, fijas o móviles, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a un decímetro cuadrado, así como la superficie de suelo con una altura libre inferior a 1,50 m.

Hay que tener en cuenta que en la legislación de cada CCAA existe una definición de superficie útil que puede variar ligeramente sobre la anteriormente considerada, y que en el caso de que no exista legislación autonómica al respecto, se tomara la definición del artículo 4 del reglamento de las VPO, que con independencia de la útil real, esta se obtiene multiplicando por 0,80 la superficie construida.

Contrato de Opción de Compra. Concepto y Fiscalidad

2011-09-08T14:09:00.000+02:00

A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA

Es un contrato por el que una de las partes el concedente de la opción, generalmente el duelo del terreno, concede a otro, el optante, la posibilidad de adquirir un inmueble, en las condiciones de precio y plazo determinados previamente y reseñados en el contrato de opción, que se concede por un precio y un plazo determinados en dicho contrato.

Así pues, a diferencia del contrato de señal, este contrato, también preparatorio de un futura compraventa, permite al optante, ejercer o no su opción de compra de forma libre, y en caso de que se ejerza obliga al optante a vender en las condiciones pactadas, o en caso contrario puede no ejercitar la opción, desistiendo de la mismas, con la señalización que se hubiese pactado, pero sin que nadie le obligue fuera de esto a aceptar la compraventa.

La opción puede concederse por un precio determinado, que puede o no considerarse como un pago a cuenta del precio total, caso de que se ejerza, o bien de forma gratuita.

Este contrato si se otorga en escritura pública, en el que se haga constar el precio y el plazo para el ejercicio de la opción de compra no supera los cuatro años, y están de acuerdo las partes puede tener acceso al Registro de la Propiedad, con los efectos plenos que esto supone de garantía.

B) FISCALIDAD.DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPORA

Si la opción de compra la concede un particular que no es sujeto pasivo de IVA, el contrato de opción queda sujeto a TPO, al tipo general vigente en cada CCAA, por el mayor de los dos valores siguientes:

a) El Precio de la opción de compra
b) El 5% del precio total convenido para la compraventa.

En el caso de que la opción de compra la otorgue un sujeto pasivo de IVA, fiscalmente el contrato de opción de compra tributa como una prestación de servicios, y por tanto sujeta a IVA al 18%, con independencia de la tributación que proceda por la compraventa.

Esta ultima consideración, es muy importante a efectos de declaración de IVA correcta, ya que si por ejemplo se trata de un contrato de opción de compra por un inmueble que se convine comparar por un precio de 100 y como precio de opción se pagan 20, importe que se conviene sea deducido del precio total a pagar en caso de ejercitar la opción, la liquidación correcta es la siguiente:

A) En el momento de otorgar el contrato de opción de compra, el optante deberá soportar un IVA de: 18% S/ 20 = 3,60

B) En el momento del ejercicio de la opción de compra y el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa se deberá soportar un IVA de: 18 % S/ 100 = 18, aunque solo se abonen en concepto de precio: 100 – 20 = 80.

Esta doble tributación, nunca será un coste, ya que el optante deducirá, en los dos casos, el IVA soportado.

Análisis de Sensibilidad de una Promoción Inmobiliaria

2011-08-25T11:43:00.002+02:00

El estudio de viabilidad económica y financiera de una determinada promoción inmobiliaria, de viviendas, oficinas o de otro tipo, requiere contemplar una serie de variables que influyen en su desarrollo, tanto desde el punto de vista económico como desde el punto de vista de plazos, que evidentemente tienen una consecuencia económica en los costes de la promoción, tales como son las que a continuación se reseñará como las mas significativas:

- El precio de venta de los distintos productos inmobiliarios que componen el diseño de la promoción

- El coste de contrata de la construcción.

- La cuantía del préstamo hipotecario

- Los costes de honorarios técnicos

- Los costes fiscales de imposición estatal y de impuestos locales y tasas

- Los costes financieros (intereses de prestamos y avales)

- El plazo de tramitación y concesión de la licencia de obras

- El plazo de tramitación y obtención del préstamo hipotecario

- El inicio de la comercialización

- Los ritmos de ventas supuestos

- El plazo desde la finalización de la obra hasta su entrega

Evidentemente, las referidas variables influirán en los resultados de la operación, que son las magnitudes que nos llevan a tomar una decisión sobre la viabilidad de la misma, siendo las más habituales de estas variables de resultado, las siguientes:

- Rentabilidad Económica (BAII/Costes de Explotación)

- Rentabilidad Financiera (BN/Capital Social Medio)

- El Margen de Ventas (BAI/Ventas)

- El TIR de la promoción

- El Van de la operación

- El Pay Back (PB) o plazo de recuperación de la inversión

Pues bien, cabe hacerse la siguiente pregunta:

¿De entre todas las variables que inciden en la promoción inmobiliaria supuesta, existen algunas, tales que un pequeño aumento o disminución en su cuantía o en el plazo de ejecución supuesto, influyen de forma significativa, en alguna o todas de las magnitudes de rentabilidad, anteriormente mencionadas?

Estas variables serian las llamadas variables ESTRATEGICAS, y son las que deberemos considerar para la segunda fase del análisis de sensibilidad, la que llamaremos: SIMULACIONES DE ESCENARIOS.

En definitiva el análisis de sensibilidad consta de dos partes:

A) DETERMINACION DE LAS VARIABLES ESTRATEGICAS, que son las que de verdad influyen en las variables resultado que consideremos, ya que el resto de variables las podremos despreciar.

B) SIMULACION DE ESCENARIOS, que son aquellas hipótesis formadas por la combinación más desfavorable de las variables estratégicas que hemos calculado en la etapa anterior.

Es evidente que en el análisis anterior, si por ejemplo hemos determinado que una variable dos variables estratégicas son, por ejemplo: el precio de venta y el precio de construcción, en el cálculo de escenarios deberemos considerar una bajada del precio de venta junto con un aumento del precio de construcción como hipótesis más desfavorable.

También es digno de señalar que existe una diferencia esencial entre una alternativa y este análisis de sensibilidad. En el primer caso, se trata de analizar una hipótesis de trabajo, en el sentido absoluto. Por ejemplo una alternativa, que se considerara posible por razones concretas, seria que el plazo de concesión de la Licencia de Obras fuera el doble del estimado como normal. Sin embargo en el análisis de sensibilidad lo que se considera, supuesto que esta variable fuera estratégica, es la variación ligera de alguno de los parámetros, por ejemplo, del plazo estimado en un porcentaje del 5%, el 10% o el 15% mas del estimado, no por razones concretas, sino por razones que en el momento de realizar el estudio de viabilidad no fuera posible estimar, ya que lo normal es que sepamos que el Ayuntamiento tarda un determinado plazo medio, que es el que hemos supuesto.

Gestinmo contempla todo este analisis y procedimientos en su modulo InmoSensi

Aportación de Cuota Indivisa de solar a cambio de obra futura

2011-08-18T11:41:00.001+02:00

Es un caso particular del contrato de aportación de solar a cambio de obra futura, con la diferencia de que en este caso el cesionario, no transmite la totalidad del solar sino solo la cuota indivisa de su participación.

Por ejemplo, si se conviene una aportación de solar a cambio de un 25 % de la obra futura a construir sobre el mismo por el cesionario, es evidente que se produce una transmisión del la totalidad del solar por parte del cedente, y una vez construida la obra, el cesionario, vuelve a transmitir un 25% del solar cedido, en la parte de se corresponde con la propiedad de lo edificado que debe entregarse al cedente.

Para evitar esta doble transmisión el contrato puede contemplar que el cedente cede solo un 75 % del solar permaneciendo como titular del otra 25 % hasta la finalización de las obras.

Se crea en este caso una comunidad de bienes entre cedente y cesionario, de importantes consecuencias jurídicas para el cedente, ya que:

a) Debe responder de todas las obligaciones derivadas del proceso constructivo realizado por el cesionario, ya que la obra se realiza sobre un solar que es de ambos titulares, sin posibilidad de señalar que parte corresponde a cada uno de ellos.

b) La responsabilidad asumida se extiende a todos sus bienes presentes y futuros

Evidentemente la tributación fiscal disminuye, pero a costa de asumir una gran responsabilidad societaria, aunque la doctrina pueda considerar, a veces, que la comunidad de bies formada tiene carácter especial, y que las responsabilidad del cedente del solar deber quedar limitada ya que no era esta su intención, dicha doctrina no es firme y no nos podemos apoyar en ella para asumir este riesgo.

Contrato de Promesa de Compraventa. Concepto y Fiscalidad

2011-08-11T10:30:00.001+02:00

A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Es otro de los contratos preparatorios de una compraventa. Obliga a las partes a, en el plazo estipulado vender y comprar, en el precio y demás condiciones pactadas.

No tiene acceso ni efecto alguno en el Registro de la Propiedad.

B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Al no existir desplazamiento patrimonial y otorgarse normalmente en contrato privado no suelen presentarse a liquidación. La promesa de venta estará sujeta a TPO si es preparatorio de una compraventa que este

a) Sujeta y exenta de IVA

b) Sujeta a TPO

Las promesas de venta no sujetas a TPO tampoco están sujetas a AJD, aunque se formalicen en escritura pública, ya que no son inscribibles en el Registro de la propiedad , al tener solo efectos meramente personales

La promesa de compraventa tiene carácter de hecho imponible autónomo respecto del contrato de compraventa desque es preparatorio

Contrato de Permuta. Concepto y Fiscalidad

2011-08-04T10:32:00.000+02:00

A) CONCEPTO DEL CONTRATO DE PERMUTA

Evidentemente, como hemos visto en anteriores escritos, la compraventa de Inmuebles se podría convenir una compraventa entregando parte en dinero y parte o la totalidad en otra cosa, o sea una entrega en especie, que puede ser: otro solar, una vivienda o varias ya terminadas, un apartamento o varios en la costa, plazas de garaje, locales de negocio, etc., que si superan el 50% de lo entregado en efectivo se calificaría el contrato de permuta, cuya definición y contenido del contrato de PERMUTA la encontramos en el Titulo V, artículos 1.,538 a 1541 del Código Civil, cuyo texto transcribimos a continuación:

Artículo 1.538.- La permuta es un contrato en el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.

Articulo 1.539.- Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta y acreditase que no era propia del que se la dio, no podrá ser obligado la que el ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.

Articulo 1.540.- El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamarla indemnización de daños y perjuicios, pero solo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que l entrego mientras esta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entre tanto sobre ella con buena fe por un tercero.

Artículo 1.541.- En todo lo que no se halle especialmente determinado en este titulo, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.

B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE PERMUTA DE INMUEBLES
La tributación de un contrato de permuta de inmuebles es análoga a la de una compraventa, ya referida en otros artículos, con la única diferencia es que se produce una tributación doble: una a cada contratante permutante.

Contrato de señal o de arras. Concepto y Fiscalidad

2011-07-28T10:45:00.001+02:00

A) CONCEPTO

Normalmente el contrato de compraventa, en nuestro caso de bienes inmuebles: terreno solar o edificio para rehabilitar o demoler, viene precedido por una serie de diversa tipología de contratos preparatorios, de entre los cuales esta el contrato de señal o de arras, mediante el cual se pretende que mediante el pago de una cantidad, generalmente a cuenta del precio total estipulado para la futura compraventa, el promotor vendedor nos otorgue el derecho a adquirir el bien inmueble, en las condiciones previamente pactadas en dicho documento..

Este tipo de contratos se otorgan por un determinado plazo, transcurrido el cual, si no ejercemos el derecho a comprara se pierde la cantidad entregada o una parte estipulada de la misma, devolviéndonos el resto.

Si en el contrato de señal o de arras, no se especifica nada, y según lo dispuesto en el Código Civil, el otorgante o promitente vendedor puede desistir de efectuar la compraventa la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada, salvo que se pacte otra cantidad mayor como devolución..

Hay que tener en cuenta que las arras pueden ser:

- Penitenciales o de desistimiento, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, a través del abono de las arras por quien las ha entregado o su sustitución por quien las recibió. Para que estas arras surtan su efecto penitencial debe señalarse en el contrato expresamente, ya que si no, se suponen confirmatorias.

- Confirmatorias, son la señal de celebración del contrato en el que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio. Por lo tanto señalan la voluntad de perfeccionar un contrato de compraventa y no facultan para resolver la obligación contraída. Son prueba de la existencia del contrato y en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria del artículo 1.124 del C.c, ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso del contrato.

- Penales, establecen una garantía de cumplimiento o de indemnización en caso de incumplimiento; se pierden si el contrato no se lleva a efecto y no permiten desligarse de este. Con el uso de este tipo de arras no se legitima el incumplimiento, sino que se asegura la compensación del acreedor, concediéndoles una especie de indemnización mínima, para cuya obtención no es necesario probar daños.

En resumen el contrato de señal o de arras tiene las dos características generales siguientes, que habrá que tener en cuenta en la negociación, para comprobar si sus presupuestos coinciden con los objetivos que cada parte confía en alcanzar:

A) El otorgante tiene la posibilidad de desistir del contrato, si las arras son penitenciales

B) El promitente comprador esta obligado a cumplir el contrato.

Es un contrato que, aunque se otorgue en escritura publica, no tiene acceso ni efecto alguno en el Registro de la Propiedad.

A) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE SEÑAL O DE ARRAS

Es análoga a la del contrato de compraventa, por lo que para ahorrar impuestos es conveniente celebrara el contrato de señal o de arras en forma de contrato privado.