Compraventa con condición Resolutoria. Concepto y Fiscalidad

Normalmente el contrato de compraventa de bienes inmuebles (terreno, solar o edificio para rehabilitar o demoler) viene precedido por una serie de diversos contratos preparatorios, con diversas cláusulas que establecen el procedimiento para llevar a cabo la efectiva transmisión o, en su defecto, la forma y condiciones para dejar sin efecto la misma. Entre éstas son de destacar la condición suspensiva, ya tratada en anteriores publicaciones y la resolutoria.

A) CONCEPTO DE CONDICION RESOLUTORIA
Es una condición que se puede introducir en la compraventa para resolver el contrato en caso de incumplimiento.

Es decir el contrato de compraventa se ha celebrado y tiene todos sus efectos propios del acuerdo desde su firma, pero con la condición resolutoria se permite resolver el contrato si esta condición se incumple.

Es típica de las compraventas con precio aplazado, en la que como garantía de pago se introduce la condición resolutoria por la cual la falta de pago de uno o varios de los pagos aplazados en su fecha de vencimiento, permite resolver la compraventa.

Sus efectos jurídicos son análogos a los de una hipoteca, en el caso de condición resolutoria explicita. ES DECIR EL PRECIO APLAZADO DE UNA COMPRAVENTA PUEDE GARANTIZARSE POR MEDIO DE CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA.

El simple aplazamiento de pago no esta sujeto a condición resolutoria, y esta será, en su caso, inscribible en el Registro de la Propiedad, como una carga que tiene el bien inmueble adquirido por la citada compraventa.

B) FISCALIDAD DE LA CONSICION RESOLUTORIA
Tenemos dos casos:

1) COMPRAVENTAS SUJETAS A TPO
La compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
a) la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta o no sujeta a IVA, y en su consecuencia sujeta a TPO
b) La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad

Así pues, la condición resolutoria queda sujeta a TPO siendo el sujeto pasivo el vendedor, en cuyo beneficio se impone la condición, y si son varios con carácter solidario cada uno de ellos.

La base imponible será la cuantía del precio aplazado y sus intereses, es decir el capital garantizado por la condición, y si no constara este, el nominal mas tres años de intereses. El tipo aplicable es del 1%

2) COMPRAVENTAS SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA
En este caso, la compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
1. la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta a IVA y además si se formaliza en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo que corresponda en cada CCAA.

2. La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad, que quedara sujeto a AJD por la cuantía del precio aplazado, siendo el sujeto pasivo el vendedor.