Prayde

Prayde
Foro de debate sobre el Analisis Economico, Legal, Financiero y de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias

miércoles, 4 de enero de 2012

Compraventa con condición Resolutoria. Concepto y Fiscalidad

Normalmente el contrato de compraventa de bienes inmuebles (terreno, solar o edificio para rehabilitar o demoler) viene precedido por una serie de diversos contratos preparatorios, con diversas cláusulas que establecen el procedimiento para llevar a cabo la efectiva transmisión o, en su defecto, la forma y condiciones para dejar sin efecto la misma. Entre éstas son de destacar la condición suspensiva, ya tratada en anteriores publicaciones y la resolutoria.

A) CONCEPTO DE CONDICION RESOLUTORIA
Es una condición que se puede introducir en la compraventa para resolver el contrato en caso de incumplimiento.

Es decir el contrato de compraventa se ha celebrado y tiene todos sus efectos propios del acuerdo desde su firma, pero con la condición resolutoria se permite resolver el contrato si esta condición se incumple.

Es típica de las compraventas con precio aplazado, en la que como garantía de pago se introduce la condición resolutoria por la cual la falta de pago de uno o varios de los pagos aplazados en su fecha de vencimiento, permite resolver la compraventa.

Sus efectos jurídicos son análogos a los de una hipoteca, en el caso de condición resolutoria explicita. ES DECIR EL PRECIO APLAZADO DE UNA COMPRAVENTA PUEDE GARANTIZARSE POR MEDIO DE CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA.

El simple aplazamiento de pago no esta sujeto a condición resolutoria, y esta será, en su caso, inscribible en el Registro de la Propiedad, como una carga que tiene el bien inmueble adquirido por la citada compraventa.

B) FISCALIDAD DE LA CONSICION RESOLUTORIA
Tenemos dos casos:

1) COMPRAVENTAS SUJETAS A TPO
La compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
a) la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta o no sujeta a IVA, y en su consecuencia sujeta a TPO
b) La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad

Así pues, la condición resolutoria queda sujeta a TPO siendo el sujeto pasivo el vendedor, en cuyo beneficio se impone la condición, y si son varios con carácter solidario cada uno de ellos.

La base imponible será la cuantía del precio aplazado y sus intereses, es decir el capital garantizado por la condición, y si no constara este, el nominal mas tres años de intereses. El tipo aplicable es del 1%

2) COMPRAVENTAS SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA
En este caso, la compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
1. la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta a IVA y además si se formaliza en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo que corresponda en cada CCAA.

2. La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad, que quedara sujeto a AJD por la cuantía del precio aplazado, siendo el sujeto pasivo el vendedor.

35 comentarios:

  1. TENGO UNA COMPRA-VENTA CON UNA CONDICION RESOLUTORIA , EL PRECIO DE LA VIVIENDA ERA DE 75000 EUROS PERO LA VIVIENDA SOLAMENTE TENIA LA ESTRUCTURA HECHA, EL PROPIETARIO ME PRESTÓ 15.000 EUROS DONDE ME SUBIO 10.000 EUROS DE INTERESES POR EL FAVOR....LA VIVIENDA LA CONSTRUIMOS ENTRE MI PADRE MI MARIDO Y YO, SOLICITÉ UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO DONDE ME CONCEDIERON 96000 EUROS LE PAGUE AL PROPIETARIO 86.000 EUROS ME FALTARON 21000 EUROS PARA PAGARLE AL PROPIETARIO , PERO POR HACER EL FAVOR DE HACER LA CONDICION RESOLUTORIA ME PUSO 30.000 EUROS DE DEUDA EN LA CONDICIÓN RESOLUTORIA....EN EL PLAZO DE UN AÑO....MI PREGUNTA ES......SI CUANDO PASA EL AÑO YO NO LE HE PAGADO LA DEUDA AL PROPIETARIO Y EL NO LA RECLAMA QUEDANDOSE CON LA HIPOTECA Y VIVIENDA....QUE TIEMPO TIENE QUE PASAR PARA QUE EL PROPIETARIO PIERDA EL DERECHO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA...O NO TIENE TIEMPO Y SIEMPRE LE DEBERÉ ESE DINERO AUNQUE PASE UN AÑO SIN QUE HAYA HABIDO ALGUNA RENOVACIÓN O EJECUTE SUS DERECHOS...PRESCRIBE? SI ES ASI CUANTO TIEMPO DEBE PASAR?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Disculpe por el retraso, pero el tema no es evidente
      Entiendo que la respuesta es que no existe plazo de caducidad para reclamar la condicion resolutoria salvo que conste expresamente una condicion de tal tipo en su texto

      Supongo que se trata de una condicion inscrita en el Registro de la Propiedad ya que si no seria difícil su ejecución por el propietario

      Eliminar
  2. Hola
    mi hermano compró una fica industrial, y hay en la escritura una condicion resolutoria que dice que que esta compraventa esta condicionada a la solicitud de licencia para edificacion de una nave. dicha licencia deobra se habra de solicitar en unplazo maximo de 3 meses desde el otorgamiento de la escritura . Se fija como penalizacion el 25% del precio; caso de jercitarse la condicion resolutoria en base al cumplimiento por el adquiriente de los comproisos referidos.
    Luego hay una posposicion: "Queda comprometida la condicion resolutoria explicita antes pactada a la hipoteca que posteriormente hubiere de formalizar laparte adjudicataria en aras a lafinanciacion de laconstrucción comprometida.

    ¿significa esto que tras la firma de escritura de compra venta él está obligado a edificar y si nolo hace debe pagar el 25% del precio de la parcela? Lo siguiente significa que debia pedir una hipoteca que sustituyera la condicion resolutoria para hacer la costruccion que segun entiendo esta OBLIGADO A HACER?
    Muchas gracias por las aclaraciones que puedan ayudarme.
    Un saludo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Entiendo que la condicion resolutoria esta condicionada a la obtencion de la licencia para hacer la nave y que se puede resolver si no se obtiene.
      La segunda parte, entiendo tambien que indica que, si se pidiera una hipoteca para hacer la nave, esta tiene prioridad frente a la condicion resolutoria

      Habria que leerse despacio el contrato pero lo logico es que tu hermano compre esa finca para hacer una nave y, si esa nave no se pudiera hacer porque no dieran licencia, se pueda resolver la compraventa, con una cierta penalizacion

      Una vez que se tenga la licencia (o que se pida segun dices, pero pedirla solo no asegura que se conceda), se deberia incluir una nota en la escritura dando por anulada la condicion resolutoria

      Solo despues de tener licencia para construir es cuando el banco te podria dar una hipoteca; asi que no hay colision entre una cosa y otra

      Lo que ocurre es que, si no se va al Notario a modificar la escritura, podria haber dudas en el Registro de "quien manda"; si la hipoteca o la condicion resolutoria. Y por eso se incluye esa nota que dice que, en caso de duda, quien predomina es la hipoteca
      Pero, en la realidad, no te deberian dar hipoteca si no tienes licencia y, si la tienes, ya no hay condicion resolutoria que valga

      No es que tu hermano ESTE OBLIGADO a construir, sino que, si no le dan licencia, se puede hechar atras en la compra. Y, por el contrario, si se la dan, ya no puede

      Eliminar
  3. HOLA; TENGO UN COMPRADOR PARA MI VIVIENDA Y EL PROBLEMA ES QUE EL PRESTAMO QUE LE DAN NO LLEGA AL TOTAL DE LA COMPRAVENTA. EN BREVE RECIBIRÁ UN DINERO Y COMPLETARIA PARTE DE LA COMPRA PERO SE APLAZARÍA EL RESTO. MI PREGUNTA ES SI SE PUEDE ESCRITURAR LA COMPRAVENTA CON HIPOTECA Y ADEMÁS CON CLAUSULA RESOLUTORIA PARA EL APLAZAMIENTO DEL RESTO QUE QUEDA. ES COMPATIBLE EN LA MISMA ESCRITURA?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. La condicion resolutoria viene a decir: "Si no pago, te vuelves quedar con la casa". Esto no es aceptable por el banco, ya que ellos siempren son el primer acreedor. Es decir; si el comprador no paga la hipoteca, son ellos los que se quedan con la casa.

      Ese dinero aplazado que recibira el futuro comprador, tendria qe avalarse, no con la casa, sino con otro bien. Si la cosa es "casi" segura, podria pensarse en letras avaladas por el banco

      Yo creo que tendria que negociar con el banco alguna manera que le permitiera abonarte esa cantidad en el momento de la escritura y que luego liquidara con el banco (o con otro prestamista) en el momento en que recibiera ese dinero

      Desde luego, no creo que el banco que da la hipoteca acepte ningun otro tipo de carga sobre la vivienda que no sea su propia hipoteca

      Eliminar
  4. Buenas Noches:

    Compre una finca y aplazamos el pago de 30.000 euros sobre el precio total a tres años mediante condición resolutoria haciéndolo constar en la inscripción en el registro y en la junta de Castilla y león. El problema es que no vamos a poder conseguir el dinero y la finca ha bajado considerablemente de valor. El propietario nos ha dicho que el no tiene problema en resolverlo por 10.000 euros o incluso perdonar la deuda, pero al constar en todos los sitios dicha deuda sujeta a condición no sabemos como hay que actuar y si se puede modificar dicha condición.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Juan Fernandez Caparros1 de octubre de 2013, 10:30

      Yo creo que al ser los contratos de libre pacto entre las partes siempre que no se opongan a la ley, bastaria con hacer una modificacion a la escritura de compraventa. Convendria hablar con el notario uqe hizo la primera escritura a ver como se puede hacer. Yo no veo problema, salvo que haya que pagar AJD o TPO complementarios.
      Disculpa por el retraso en la contetacion, que se ha debido a un problema con el correo

      Eliminar
  5. Hola buenas tardes. En el presente caso se trata de compraventa con precio aplazado pero la escrituración no se quiere realizar hasta transcurridos tres años y por tanto pago total de la compraventa. Por tanto se quiere hacer un simple contrato privado, y una vez pasado esos tres años, pagar el total, elevarlo a público con escritura y todo. Se reconoce que el comprador o futuro comprador va a asumir ese riesgo de no elevar a público ese contrato con los riesgos que conlleva pero bueno están de acuerdo comprador y vendedor. ¿ Supone mucho problema? ¿Qué costes lleva económicamente de impuestos etc, aparte de notaría registro de la propiedad?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Los gastos e impuestos estan detallados en el articulo, cuando se haga la escritura. Mientras sea contrato privado, no habra mas gastos, salvo las velas que habra que poner todos los dias a Santa Rita de Casia y los ansioliticos para poder dormir tranquilo

      Eliminar
  6. En una firma de compraventa de una parte de un solar, se fija condicion resolutoria que resuelve la compraventa de esa parte si no se acomete la compra total en un plazo determinado de tiempo, con la no devolución de la cantidad entregada en dicha compraventa. Se firma todo ante notario pero posteriormente el comprador no inscribe ni la compraventa ni la condición. Se pagaron AJD y el IVA correspondiente. El vendedor ahora quiere resolver la compraventa por incumplimiento del comprador y deshacer el proindiviso. Pregunta :Al ejercitar dicha condicion resolutoria vuelve a haber devengo de IVA y AJD, o se considera que nunca hubo compraventa y no se generan más gastos.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Perdona por la tardanza. Ha habido un problema con el sistema del Blog y no me dejaba entrar a responderte
      La "gracia" de una condicion resolutoria es que esté inscrita para que figure como carga en el Registro ante terceros y ante posibles pleitos entre las partes.
      Como la que me comentas no esta inscrita, es como si no existiera. Desde luego, el titular del solar en el Registro podria venderlo mañana a un tercero sin que saltara ninguna alarma ya que no figura esa carga
      La manera de resolver este contrato, en este caso, es denunciarlo, llevarlo a un juez y que este decida si es valida la clausula resolutoria, o no, o que pasa y pedir, mientras tanto, una anotacion cautelar en el Registro de la Propiedad porque, si es tal como cuentas, ahora mismo es transmisible a terceros porque no hay cargas inscritas
      Como los pleitos en este pais son mas bien eternos (y, en cierta medida, aleatorios), lo mejor es llegar a un acuerdo entre las partes, teniendo en cuenta que, quien figure como propietario acualmente en el Registro de la Propiedad, tiene muchas ventajas.
      El IVA se generaria otra vez y AJD podria devolverse, pero solo si la condicion estuviera inscrita. Los impuestos son el menor de los problemas en este caso

      Eliminar
  7. Tengo un comprador para mi vivienda en venta. Quiere darme en el momento de la escritura todo, menos 30 000 € que me daria en el plazo de un tiempo(3 años)
    Mi problema es que en unos meses debería vender porque sino tengo que pagar plusvalia.. hace dos años que compre la nueva vivienda y caduca el plazo de los 24 meses para la plusvalia. El tema es.. podriamos hacer esto con algun tipo de documento seguro, letras o pagarés bancarios, no se. Y constaria como vendida mi vivienda a efectos de la plusvalia aunque no se haya pagado el 100%????

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Dado que el plazo es muy largo y la cantidad a aplazar no es muy elevada, lo propio seria pedirle que esa cantidad se entregara en el acto de la escritura de compraventa por medio de letras avaladas por banco. De esta manera, no se incluiria condicion resolutoria sino que la compraventa seria efectiva al 100% y, al estar avaladas las letras por un banco, éste se hace resppnsable del abono de las mismas a su vencimiento, con lo que podemos estar razonablemente tranquilos

      Eliminar
  8. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

    ResponderEliminar
  9. Buenas tarde: queremos vender unas fincas rusticas en la comunidad de Castilla La Mancha, los compradores quieren escriturar ya, pero queda una cantidad pendiente de 40.000 Euros a pagar en 4 años, se va constituir una condición resolutoria para garantizar la parte del precio que se aplaza, pero no se si se pone "condición resolutoria" o hay que añadir " explicita" pues creo que no es lo mismo. Tambien quisiera saber los gastos que suponen hacer dicha condición y luego quitarla pasados los 4 años pues los compradores quieren que se pague al 50%. Gracias

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Lo principal es que esa condicion resolutoria se inscriba en el Registro al escriturar la venta y asi figure como carga ante terceros. Ahi, en principio, no hay mas gasto adicional. La condicion de "explicita" es basicamente que se describa en la escritura esa condicion y que pasa si se incumple
      Cuando pasen los 4 años y os paguen, habra que volver a hacer otra escritura para levantar la carga en el Registro, reflejando que se ha cumplido el pago. El coste sera el de Notario y Registro, mas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de la cantidad aplazada (40.000)
      Cuando vayais a hacer la escritura de venta, el oficial de la notaria os sabra decir los importes aproximados del levantamiento de la condicion resolutoria, porque no se si habra alguna parte exenta

      Eliminar
  10. Hola ¿qué tal Juan? Tengo una operación delante que me consultan unos amigos y que no se cómo enfocar. A ver si puedes ayudarme:

    Sobre un local comercial, (cuya tasación rondaría los 75000€), pesa una hipoteca de 40000.
    Un comprador está interesado en pagar 45000 y el vendedor, que necesita con urgencia dejar de pagar esta hipoteca y recibir los 5000 restantes, está dispuesto a vender a pesar de la evidente pérdida potencial. Se plantea la opción de hacer una CV con subrogación entre comprador y vendedor, en la cual el comprador se subroga en el pago de la hipoteca (PERO SIN INTERVENCIÓN DEL BANCO, al cual se le presentará la operación a posteriori, y previsiblemente no consentirá,ya que la deuda viva del préstamo excede el 70% del precio de CV y el tipo y plazo son muy ventajosos para el prestatario)...Aún así el vendedor estaría de acuerdo si es posible lo siguiente:
    El vendedor quiere incluir condicion resolutoria sobre los pagos futuros de la hipoteca, ya que tiene el riesgo de que esta hipoteca seguirá teniendo como titular al vendedor frente al banco, y un potencial impago del comprador le sería reclamado al vendedor por la entidad. ¿qué opinas de la operación desde el punto de vista del vendedor?Gracias de antemano y enhorabuena por el blog

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.

      Eliminar
    2. La compraventa con consulta a posteriori con el hipotecante tiene el grave riesgo de que el exija la amortizacion anticipada de la hipoteca (desconocemos las clausulas de esta pero seguro que tiene esta posibilidad),

      Lo mas sensato es que el Comprador (C) realice una oferta por escrito al Vendedor (V) condicionada a que el banco conceda su subrogacion en las mismas condiciones existentes,

      Caso de que el banco las modifique, habria que negociar o que C presente otro banco con el que opere que las mantenga o, incluso mejore (los intereses estan mas bajos ahora).

      Su estas dos alternativas no son validas hay que tomar nota de la poca solvencia de C. Efectuar la compraventa sin notificacion ni autorizacion del banco es involucrar a V durante todo el plazo de amortizacion de la hipoteca sin que la clausula resolutoria resuelva nada, ya que seria un contrato cuya rescision vemos problemática al formalizarse en privado y sin la debida autorizacion por lo que en caso de impago de C, V siempre quedaria involucrado en dos campos: el banco y C, al que deberia desposeer de su posesion.

      Como es logico desconocemos si el consultante es V o C, si es empresa o persona fisica no sujeto pasivo de IVA y si el local esta vacio o existe un negocio que ejerce V o un tercero, por lo que otras alternativas u opiniones que podamos dar solo son genericas y recomendamos se consulte a un abogado en ejercicio que, con la documentacion adecuada dara, una respuesta concreta al asunto.

      Genericamente no recomendamos la compraventa .

      Una posible alternativa podria ser un contrato de arrendamiento con opcion de compra en el que el alquiler fuera igual a la cuota de la hipoteca y estos pagos se consideraran deducibles en su 100 % del precio de ejercicio de la compra futura de la que, como señal, se dan los 5.000 euros iniciales,

      Eliminar
  11. Hola buenas tardes.
    Mi duda es que voy a vender mi casa por 170000 y mis compradores me dicen que ahora mismo no saben si quieren alquiler con opcion a compra o comoraventa aplazada...ellos quieren darme 15.000 ahora a descontar del precio de la casa.el problema es que no quieren pagar ahora mismo los 11.000euros de transmision cuando tu pones la condicion resolutiva...pero yo que soy vendedor..quiero q las escrituras o sean mias hasta el ultimo dia o q exista la c.resolutiva.q puedo hacer? Hago un contrato con un notario y con condiciones? Mejor alquiler con compra??

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. La condicion resolutoria solo tiene sentido despues de hacer la escritura publica de compraventa y, por tanto, despues de pagar todos los impuestos que correspondan. Tenga en cuenta que se entrega el bien y la condicion resolutoria dice como vuelve el bien a su poder si no se cumplen ciertas condiciones

      El alquiler con opcion de compra puede tener sentido, pero debe tener en cuenta que, a efectos de Hacienda, se trata de un contrato de prestacion de servicios, por lo que ese alquiler lleva IVA, lo que incrementara el coste para el arrendatario

      Esto tiene interes si el posible futuro comprador puede deducirse el IVA de la transmision. Y eso no parece que ocurra en su caso, ya que, si como parece, es vd.un particular, la venta de su casa esta gravada con Transmision Patrimoniales, no con IVA, asi que, el comprador no tendria ventaja ni ahorro; mas bien al contrario porque tendria que pagar IVA y luego no se lo podra descontar (Todo ello, hablndo en genera y sin conocer los detalles)
      Si hay transmision del bien, hay que pagar impuestos, nos guste o no.

      Eliminar
  12. Buenas tardes,
    Tengo una pregunta, tengo un parking que he vendido por 23000 euros quedando aplazados 12000 que recibiré mes a mes (condición resolutoria) sin intereses. Deberia liquidar TPO por los 12.000 euros?

    ResponderEliminar
  13. Las cantidades aplazadas devengan impuestos, bien sea TPO o IVA, ya que se trata de una plaza de garaje

    ResponderEliminar
  14. Buenas tardes.
    que inconvenientes puedo tener como comprador, haciendo un contrato de compra-venta con una cantidad del 10% y penalizacion para ambas partes por echarse atras de un 10% mas de lo pagado(un 20% del total) y no entrar a vivir asta hacer el pago total y las escrituras asta seis meses despues. Si que durante ese tiempo tengo derecho hacer reformas que no molesten en esceso a la propietaria. Corro algun riesgo?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. La condicion resolutoria es algo que se incluye en la escritura y es inscribible en el registro

      Lo que vd. me indica es un contrato de señal, con la penalizacion que marca la ley y no tiene mayor problema puesto que aun no se ha entregado el bien ni hecho la escritura

      Me parece entender que se darian un plazo para hacer la escritura (y el pago en ese mismo momento, supongo) y que durante ese plazo se harian obras a cargo del comprador

      Yo pondria en el contrato de señal que esas obras serian autorizadas por el propietario, que se valorarian y que en caso de rescision por su parte, deberia abonar su importe, ya que se quedaria con la reforma (esto no sé si lo aceptaria el vendedor)

      Yo, como comprador, y en la idea de gastar en lo mio y no en lo de otro que, Dios no lo quiera, igual se muere el dia antes de la escritura y con la reforma hecha, valoraria comprar la casa, hacer la reforma en6 meses y pagar 6 meses de alquiler en otro sitio mientras me hacen los arreglos, que igual son 6 meses, como 3, como 9

      Eliminar
  15. Buenos días,
    Estamos negociando un contrato de un edificio, el comprador plantea primero una opción de compra y en seis meses ejercitarla con un pago inicial de la tercera parte (150.000€) y el resto a los seis y doce meses con firma de la escritura con el primer pago.
    En el contrato propone "El pago de las cantidades pendientes se podrá formalizar mediante condición resolutoria de la compraventa, siendo los gastos realizados por cuenta del comprador, en caso de incumplimiento"
    Mi duda es, en caso de impago, que ocurre con la titularidad del edificio, es decir, si el efecto es que sigue siendo del comprador pero este tiene una deuda con los vendedores y hay que reclamar su pago o la resolución de la compraventa por vía judicial, o por el contrario la titularidad revierte al vendedor en cuanto se incumple el pago en el plazo previsto en la escritura.

    ResponderEliminar
  16. BUENOS DIAS MI CONSULTA ES LA SIGUIENTE Y Y CREO QUE MUY SENCILLA HICIMOS UNA VENTA DE UN EDIFICIO ANTE NOTARIO CON UN PAGO APLAZADO CON UNA CLAÚSULA RESOLUTORIA CON UN VENCIMIENTO, LLEGADO EL VENCIMIENTO EL CLIENTE NO NOS HA PAGADO EL DINERO APLAZADO PERO EL TEMA ES QUE NO SE NIEGA A QUE QUIERE PAGAR SINO QUE AHORA MISMO NO PUEDE Y HA ENVIADO UNA NOTIFICACIÓN OFICIAL AL NOTARIO DONDE ESCRITURAMOS Y YO NECESITO SABER SI LEGALMENTE TIENEN DERECHO A ALGÚN APLAZAMIENTO CUANDO SU INTENCIÓN ES PAGAR Y SI YO PUEDO HACER USO DE LA CLAÚSULA RESOLUTORIA INMEDIATAMENTE DESPUÉS DEL VENCIMIENTO Y VOLVERME A QUEDAR CON EL EDIFICIO?? LES AGRADECERÍA SI ME PUDIESEN CONTESTAR A MI CORREO tonivaler@gmail.com MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y QUEDO A LA ESPERA DE SUS RESPUESTAS

    ResponderEliminar
  17. Tengo una granja, de la que todavía soy propietario y tengo un contrato de compraventa de inmueble con precio aplazado y en donde hay una claúsula resolutoria, que en el caso de que no se pague un plazo del precio, que es anual, se tendra por resuelto el contrato y el precio pagado hasta ese momento queda en manos del vendedor, puesto que la finca es una granja y da beneficios. Ahora los compradores no han pagado el precio y se niegan a salir. Què puedo hacer?

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Pues ir al juzgado y presentar la correspondiente demanda para la aplicacion de la condicion resolutoria

      Eliminar
  18. Buenas tardes.
    Queremos comprar un terreno para el cual el propietario nos quiere facilitar el pago (para no tener que rebajar el precio).
    Propusimos la compraventa con clausula resolutoria (60% ahora y 40% dentro de 1 año).
    El propietario rechazó argumentando que si construimos una casa, declarando-la como vivienda principal, ya no se podrá embargar el terreno.
    ¿Cual es al solución?

    - ¿Se puede añadir otra clausula diciendo que no podemos, construir o declarar la casa como vivienda principal, antes de finalizar el pago del terreno ?
    (Nota: De hecho, no pensamos construir antes de 1año. Esta opción es la que nos gusta más)
    - ¿Contrato de arras y señal? (50% ahora 50% después)
    (Nota: Aquí nos da miedo que le propietario encuentre una persona que le de más de 150% del precio actual (en este plazo de un año), lo que le permitiría pagarnos por incumplir el contrato y nos dejaría sin esta oportunidad)

    Lo mejor, claro, sería tener todo el dinero ya.
    :-)
    Gracias de antemano por su ayuda y sus consejos.
    Un cordial saludo

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Sin ser abogados, nuestra idea es que la clausula resolutoria seria suficiente, entendiendo que se hace la compraventa en escritura publica y que se inscribe en el Registro de la Propiedad. Entendemos tambien la prevencion del vendedor, pero se podria añadir otra condicion suspensiva indicando que hasta que no se pague la totalidad no se podra iniciar obra ni hacer declaracion de obra nueva. Al constar esa clausula en el registro, ni el notario ni el registrador admitirian una escritura de declaracion de obra nueva

      En cuanto a la segunda posibilidad, el codigo civil indica que, en caso de incumplimiento del contrato de señal, si no se ha pactado otra cosa, el vendedor deberia devolver lo entregado y otro tanto. Pero pueden vds.pactar que lo que se deberia devolver no es eso sino el doble o el triple, con lo que eliminarian esa inquietud. Si viniera a otro dispuesto a comprar, tendria que pagar, no el 150%, sino el 200% o el 250% lo que supongo que lo haria inviable

      Eliminar
    2. Buenas tardes Juan Fdez Caparros

      Muchas gracias por su rápida respuesta.
      Un cordial saludo.

      Eliminar
  19. Hola buenas noches Juan.

    Haber si me puedes ayudar porque no me gustaría tener problemas con este asunto.
    El tema esque poseo una vivienda con otra persona y la queremos vender, ahora la tenemos alquilada, el comprador se quiere subrogar por el precio que queda y nosotros desaparemos de la hipoteca y se la queda el, nos a afirmado que el se hace responsable de los inquilinos para darles el plazo para abandonar el piso, al pasarnos su notario el borrador nuevo de la escritura aparece la condición resolutoria y un plazo de 6meses, no tenemos nada claro que quiere decir esto, que problemas podemos tener? Que debemos de hacer, como reaccionamos? Nos podemos pillar las manos como este tema? No sabemos como reaccionar con este asunto, es de fiar el tema?
    Haber si me podrías ayudar Juan.

    Muchas gracias de antemano y saludos cordiales.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Supongo que la condicion resolutoria dira que si no se puede desalojar al inquilino en 6 meses, la compraventa queda sin efecto y (digo yo) el piso vuleve a su poder y vds. quedan con la cantidad que les hayan entregado, que supongo que sera 0.

      Como para que el comprador se quede con la hipoteca, tendra que estar de acuerdo el banco, deberiais hablar con ellos a ver que opinan

      Por otra parte, como parece que en la vivienda hay un inquilino, en la escritura no se puede poner que se entrega la vivienda libre de cargas y ocupantes (porque no es asi) , sino que habria que poner que hay un inquilino, que se le ha informado de la compraventa y que no se opone (probablemente tenga que comprarecer ante el notario)..
      Por otra parte, yo creo que un inquilino tiene derecho de tanteo ante una venta; es decir, que, por el precio que ponga en la escritura, el tiene derecho a quedarsela

      Asi que conviene, entiendo yo y porque es mejor ir con la verdad por delante, que el inquilino sepa, y lo diga por escrito y se adjunte a la escritura, que conoce que va a haber esa venta, que él renuncia a su derecho de tanteo (o sea, que no va a comprar el piso) y que acepta un plazo de 6 meses para irse del piso.

      Asi nos evitamos cualquier lio posterior y la condicion resolutoria seria una simple formalidad

      De todas maneras, como el que tiene la sarten por el mango es el banco (porque si no acepta que el comprador se subrogue la hipoteca, no hemos hecho nada) mejor es hablar con ellos, a ver que condiciones ponene, y luego hablar con el oficial de la notaria para ver que se pone del inquilino

      La idea es que vosotros no tengais ninguna responsabilidad ni tengais que pagar nada si, al final, la venta no sale. Y, para eso, lo mejor es tenerlo todo hablado antes de hacer la escritura

      Eliminar