Rentabilidad. TIR del accionista frente a TIR de la Promoción Inmobiliaria

La TIR es la tasa de descuento que se obtiene de utilizar los flujos netos de caja en una operación de inversión, resolviendo la ecuación de que el VAN sea cero. Evidentemente son cosas distintas para la operación inmobiliaria en su conjunto y para las aportaciones de capital del accionista para sufragar esa operación

A) TIR de la promoción inmobiliaria no tiene en cuenta la financiación necesaria ni los costes financieros que esta supone.

B) TIR del accionista considera los desembolsos de capital efectuados por los accionistas y los obtenidos por dividendos o recuperación de capital

Veamos las diferencias con un sencillo ejemplo, teniendo en cuenta que el tipo vigente del Impuesto de Sociedades es del 30%.

Se trata de una promoción inmobiliaria que tiene los siguientes flujos de caja:

FINAL de AÑO	0	1	2	TOTALES
CASH FLOW OPERATIVO
COBROS		100	370	470
PAGOS	100	250	50	400
SALDO (1)	-100	-150	320
SALDO ACUMULADO	-100	-250	70
FINANCIACION
PRESTAMO HIPOT		150	-150	0
CAPITAL SOCIAL (2)	100		-100	0
DIVIDENDOS (3)			10	10
GASTOS FINAN.		6	4	1

Esta promoción inmobiliaria presenta pues, una cuenta de resultados que es la siguiente:

Ventas	470,00
Coste de Explotación	400,00
Beneficio antes de Intereses e Impuestos (BAII)	70,00
Gastos Financieros	10,00
Beneficio Antes de Impuestos (BAI)	60,00
Impuesto Sociedades (30%)	1,80
Beneficio Neto (BN)	58,20

Con lo cual los ratios estáticos de viabilidad económica financiera, serán:

RE = 70/400 = 17,50 %

RF = 58,20/100 = 58,20 %

MgV = 60/470 = 12,77 %

En este caso la TIR de la promoción se obtiene de aplicar la función TIR en el programa Excel a los saldos de la fila (1), con el resultado de: TIR = 18,97%

Sin embargo el TIR del accionista se obtiene de considerar los flujos de caja de las filas (2) y (3), con el resultado de: TIR = 4,88%

EL PROGRAMA GESTINMO LES AYUDARA A CALCULAR AUTOMATICAMENTE ESTOS DOS VALORES DE TIR.