Prayde

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Foro de debate sobre el Analisis Economico, Legal, Financiero y de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias

miércoles, 19 de octubre de 2011

Valoración de Solares. Método Residual Estático

A la hora de establecer la viabilidad de una promoción inmobiliaria, tanto de viviendas como de oficinas o de otro tipo de terciario, un apartado fundamental es considerar el valor del solar en el cual se va a desarrollar la promoción. Y no solo desde el punto de vista del promotor, sino teniendo en cuenta la valoración del mismo que establecerá una entidad independiente, empresa tasadora, a instancias de la entidad financiera que, probablemente, debe evaluar la viabilidad económica de la operación, a efectos de conceder o no la financiación necesaria. Dicha valoración es bueno establecerla con arreglo a criterios objetivos. Uno de ellos es el Método Residual Estático, que se describe en la Orden ECO/805/2003, en sus artículos 40 a 42

Artículo 40.- Método residual estático

1. Para el cálculo del valor residual por el procedimiento estático se seguirán los siguientes pasos:

a) Se estimarán los costes de construcción, los gastos necesarios a que se refiere el artículo 18.3 y 4de la presente Orden, los de comercialización y, en su caso, los financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características similares a la analizada. En el caso de inmuebles en rehabilitación y en aquellos terrenos que cuenten con proyecto de obra nueva también se tendrán en cuenta los costes de construcción presupuestados en el correspondiente proyecto.

b) Se estimará el valor en venta del inmueble a promover para la hipótesis de edificio terminado en la fecha de la tasación. Dicho valor será el obtenido por alguno de los métodos establecidos en los artículos precedentes.

c) Se Fijará el margen de beneficio del promotor.

d) Se aplicará la fórmula de cálculo.

2. Se deberá justificar razonada y explícitamente las hipótesis y parámetros de cálculo adoptados.

Articulo 41. Margen de beneficio del promotor.

1. El margen de beneficio del promotor se fijará por la entidad tasadora, a partir de la información de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza, y atendiendo al más habitual en las promociones de similares características y emplazamiento, así como los gastos financieros y de comercialización más frecuentes.

MARGENES VIGENTE DESDE 9 DE OCTUBRE DE 2007

TIPO DE INMUEBLE

MARGEN (1)

EDIFICIOS DE USO RESIDENCIAL:

Viviendas primera residencia

18

Viviendas segunda residencia

24

EDIFICIOS DE OFICINAS

21

EDIFICIOS COMERCIALES

24

EDIFICIOS INDUSTRIALES

27

PLAZAS DE APARCAMIENTO

20

HOTELES

22

RESIDENCIA DE ESTUDIANTES Y DE LA 3ª EDAD

24

OTROS

24

(1) Sin financiación ni impuesto sobre la renta de sociedades)

Artículo 42. Fórmula de cálculo del valor residual por el procedimiento estático.

El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la siguiente fórmula:

F=VM×(1–b)– ∑ Ci

En donde:

F = Valor del Edificio a rehabilitar.

VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.

b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.

Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.


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