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Foro de debate sobre el Analisis Economico, Legal, Financiero y de Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias

jueves, 27 de octubre de 2011

Compraventa con condición suspensiva. Concepto y Fiscalidad

A) CONCEPTO DE CONDICION SUSPENSIVA

A diferencia de la condición resolutoria, la condición suspensiva produce el efecto de paralizar los efectos del contrato hasta el cumplimiento de la condición impuesta.

Es evidente que la introducción de este tipo de condiciones en un contrato de adquisición de bienes inmuebles, demorara la entrega del mismo hasta el cumplimiento de la susodicha condición.

La fiscalidad del contrato queda en suspenso hasta el cumplimiento de la citada condición suspensiva.

Es evidente que la Administración Tributaria, vigila con mucho cuidado la consideración de una condición como resolutoria o suspensiva, ya que los efectos recaudatorios son totalmente distintos. En el primer caso, se produce la tributación, y si por sin perjuicio de devolución de la misma y de la parte que corresponda, en el caso de la posterior resolución del contrato, mientras que en el caso de la suspensiva, esta tributación inicial se demora, hasta el cumplimiento de la citada condición.

Las diferencias entre una y otra son a veces muy sucintas, por lo que siempre merecen ser tratadas con un texto muy claro y convincente, que, en general, debe basarse en dos supuestos básicos diferenciadores de las condiciones suspensivas frente a las resolutorias:

a) Que no existe entrega

b) Que el cumplimiento de la condición esta en manos de terceras personas ajenos a las partes contratantes (por ejemplo a la administración si se trata de una concesión de licencia de obras, por ejemplo).

Las compraventas con condición suspensiva, otorgadas en escritura publica, pueden tener acceso al Registro de la Propiedad, en cuyo caso, y a su cumplimiento, el contrato debe reflejar como y quien puede o debe notificar tal hecho al Registro de la Propiedad.

B) FISCALIDAD DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA CON CONDICION SUSPENSIVA

El contrato de compraventa con condición suspensiva no genera efectos fiscales hasta el cumplimiento de la condición.

Como es lógico, esta paralización del hecho imponible, no obsta, para por ejemplo, en el caso de una compraventa con condición suspensiva de un terreno rustico que es una operación sujeta y exenta y en la que se prevé renunciar a la exención, y que a cuenta del precio final estipulado se abone 1.00.000 euros, otorgándose la escritura publica de la compraventa con condición suspensiva de transmisión del inmueble una vez aprobado el planeamiento urbanístico correspondiente, tendrá paralizado los efectos fiscales de la citada operación pero el vendedor deber repercutir el 18 % de IVA sobre 1.000.000 = 180.000 euros, que el comprador deberá soportar además del importe de la cantidad estipulada como pago a cuenta de la citada compraventa.

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