Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Ejemplo Valoración Suelo Rustico

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.

En esta publicación se pretende aplicar el método de valoración propuesto en el citado Reglamento a un suelo de 1.000.000 m2  que se consideren situación básica de suelo rural, a que no tiene explotación alguna pero que se encuentra cerca de núcleos relativamente poblados y centros de actividad de cierta importancia.

ENUNCIADO.- Se trata de aplicar la valoración de los terrenos de 1.000.000 m2, al caso de suelo rural de imposible explotación.

Se ha informado por estudios estadísticos de la zona publicados por la Comunidad Autónoma, que la renta mínima de la Tierra es de 2.000 Euros./ha y año, y que los habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 Km. de dichos terrenos ascienden a 100.000 habitantes y que los habitantes de otro núcleo de población situados a mas de 4 Km. y menos de 40 Km. tienen un total de 60.000 habitantes.

También es consciente de que  a 5 Km. de los terrenos esta situado un gran complejo urbanizado de uso terciario, y que no existen en su entorno zonas de singular valor ambiental o paisajístico.

-------------------------- SOLUCION -----------------------------------------------

Aplicamos las formulas de los artículos 16 y 17 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo:

VS = U1 x U2 x U3 x (1/3 Renta Mínima Tierra)/i

U1 = factor de accesibilidad a núcleos de población = 1 + (100.000 + 60.000/3)/1.000.000 = 1,12

U2 = factor de accesibilidad a centros de actividad económica = 1,6 – 0,01 x 5 = 1,55

U3 = factor de ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico = 1,00 (no hay)

Comprobamos la limitación del factor de localización global = F1 = U1 x U2 x U3 (< 2,00) = 1,12 x 1,55 x 1,00 = 1,736

Tipo de capitalización = Rendimiento Interno Deuda Publica a plazo de entre 2 y 6 años, ultima referencia publicada por el Banco de España, correspondiente al mes de diciembre de 2011, que es: 4,459%

Luego el valor del suelo rural de imposible explotación será:

VS = 1,73 x (100 x 1/3 (2.000))/0,04459 = 2.586.529 euros

---------------------------- X --------------------------------------------

NOTA:
Se ha estimado, a efectos de la solución de este caso, como renta mínima de la tierra, un valor que no tiene base estadística alguna, al desconocerse dicho dato

El art. 16 del Reglamento citado define la renta mínima de la tierra a partir de estudios estadísticos, de los cuales, al día de hoy, no tenemos conocimiento de que existan, siendo este un dato fundamental e imprescindible en la valoración

Si algún lector conoce esas fuentes estadísticas, rogamos lo comente para el general conocimiento de los interesados.
 

Curso. COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y COOPERATIVAS

Dentro de nuestra política de atención al cliente y formación continuada, PRAYDE GESTION, SL les anuncia la celebración del Curso: Modelos de Negocio Inmobiliario. Viabilidad Económico-Financiera. III.  COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y COOPERATIVAS (con ayuda de Gestinmo) el próximo jueves 16 de Febrero de 2012, de 10 a 18

Programa:
•    Alternativas: Comunidades de Propietarios y Cooperativas Otros Modelos de Negocio. De ambos regimenes
1.    Características generales
2.    Esquema General de la Operación
3.    Papel del Promotor Inmobiliario: Gestor
4.    Planteamiento de la Viabilidad Económica y Financiera
5.    Fiscalidad
6.    Riesgos para el Gestor
7.    Ejemplo prácticos con ayuda de Gestinmo
8.    Coloquio

Lugar de Celebración: nuestras oficinas de PRAYDE GESTION: Travesia de Santa Maria Magdalena, 13. 28016 Madrid

CUOTA DE ASISTENCIA: 350,00 € (exento de IVA). En este precio se incluye Documentación y Comida


PONENTES:  D. Antonio Caparrós Navarro y D. Juan Fernandez Caparrós
•    Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos.
•    Coautores del “Manual de Gestión Inmobiliaria” (7ª ed.). Colegio de Ingenieros de Caminos
•    Coautores de los Programas GESTINMO e INMOSUELO
•    Coautores de este BLOG

Más información en:
WEB:         www.AnalisisInmobiliario.com 
e-Mail:       info@prayde.com
Teléfono :  91 350 57 98

Alojamientos Protegidos. Financiación convenida

La Vivienda Protegida (VPP o VPO) esta regulada por el  Plan Estatal Vivienda y Rehabilitación 2009-2012  RD 2066/2008 (modificado por RD 1713/2010 de 17 de diciembre). En su art. 37.2 que trata del Programa de Alojamientos Protegidos para Colectivos Específicos, se habla de la financiación, que en cuanto a los prestamos convenidos para promotores, que  serán en las mismas condiciones que las viviendas en arrendamiento. a 25 años, en régimen especial para colectivos especialmente vulnerables y en régimen general para otros colectivos específicos.

Así pues, los Prestamos convenidos para promotores de alojamientos para colectivos específicos y otros colectivos específicos tienen las siguientes características

-    Cuantía: 80%  del precio máximo que corresponda
-    Plazo de amortización: un mínimo de 25 años
-    Periodo de carencia: finalizara en la fecha de la calificación definitiva, y como máximo, a los 4 años desde la formalización del préstamo. Este periodo podrá prorrogarse hasta un total de 10 años con la autorización  de la Comunidad Autónoma y el acuerdo con la entidad de crédito colaboradora.
-    Comisiones: Sin comisiones de ningún tipo
-    Tipo de interés: efectivo anual, será el euribor a 1 año. publicado por el Banco de España en el mes anterior a su formalización, mas un diferencial que podrán aplicar libremente las entidades de crédito colaboradoras entre un 65 y 125 puntos básicos.

Se añaden dos características específicas para estos préstamos convenidos en el artículo 37.2 y 4, que son las siguientes:

a)    No hace falta que tengan garantía hipotecaria si se esta de acuerdo con la entidad de crédito colaboradora.
b)    El promotor de los alojamientos puede renunciar a la concesión del préstamo convenido sin perjuicio del derecho a la subvención.

Alojamientos Protegidos. Cobro de servicios prestados

La Vivienda Protegida (VPP o VPO) esta regulada por el Plan Estatal Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 RD 2066/2008 (modificado por Real Decreto 1713/2010 de 17 de diciembre), se trata el Programa de Alojamientos Protegidos para Otros Colectivos Específicos, en los art. 35 y 36 y en el 36.6 se establece la posibilidad de que se cobre por los servicios prestados en el caso de alojamientos protegidos, pero con un limite ya que el incremento de renta que se produzca no podrá superar la renta máxima que correspondería a una vivienda en arrendamiento en régimen concertado a 25 años.

Por ejemplo:
Supongamos que estamos estudiando una promoción de 30 alojamientos protegidos de 15 m2 útiles cada uno, y una superficie útil para servicios comunes que coincida con la máxima legal, ubicada en un municipio de ámbito geográfico superior de grado A, en una Comunidad Autónoma que aplica los coeficientes máximos legales, y queremos saber cuanto seria el importe inicial de la renta máxima aplicable y la cuantía máxima que se puede aplicar por la prestación de servicios.

La renta máxima seria la correspondiente a una vivienda en arrendamiento en régimen general a 25 años, y la cuantía máxima que se puede cobrar por la prestación de servicios seria la diferencia entre la renta que correspondería a un régimen concertado

Superficie computable: 15 x 1,3 = 19,50 m2 útiles

Renta máxima de alquiler: 4,5 %S/ 758 x 1,6 x 1,6 x 19.5 /12 = 141,90 €/mes

Cobro máximo mensual por servicios:
4,5 %S/ 758 x 1.8 x 2,2 x 19,5 /12 – Renta mensual = 219,50 – 141,90 = 77,60 €/mes

Los ingresos mensuales para el promotor de los alojamientos seria: 219,50 x 30 = 6.585 euros/mes

Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: Ejemplo Valoración Suelo Urbanizado

El pasado día 10 de noviembre de 2011 entro en vigor el nuevo Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, de 24 de octubre.

Qureemos hacer notar que ha sido prorrogada recientemente la entrada en vigor de este método de valoración Julio de 2012.

Se pretende aplicar en esta publicación el método de valoración propuesto en el Reglamento a un suelo de 1.000.000 m2 que se considera urbanizado pero que tiene parte de la urbanización pendiente de materializar

ENUNCIADO.- Se pretende aplicar la valoración al suelo de 1.000.000 m2 que delimitaban un sector urbanístico calificado de uso residencial, en el supuesto de Situación de Suelo Urbanizado sometido a un Proceso de Equidistribución de Beneficios y cargas.

Los datos son los siguientes:

USO Nº Viviendas Sup. Unitaria Edificabil. Edif. Neta
VL 2.100 100 210.000 189.000
VPRG 1.000 90 90.000 81.000
Comercial 20.000 18.000
TOTAL 3.100 320.000 288.000

En cuanto a los ingresos previstos, dada la situación económica se rebaja un 25% el precio de venta de las viviendas libres. Dejando el resto de precio establecidos en el caso practico nº 1 sin modificar, con lo cual, se tiene:

- Vivienda Libre ……………….....…….… 1.875 €/m2 constr.
- Vivienda VPRG 0,75 x 758 x 1,6 .. 1.212,80 €/m2 útil
- Comercial ………………........…………. 1.650 €/m2 c.

Los costes de construcción de las edificaciones se estiman tendrá un precio de contrata, que incluyen por tanto el beneficio y los gastos generales del constructor serán los siguientes::

- Vivienda libre ………………….. 750 €/m2 c
- VPP ……………………………… 600
- Comercial ………………….…. 300
-
Los porcentajes sobre el resto de costes necesarios para efectuar la construcción se mantienen, por lo que. serán:

- Licencias …………………. 4,00 %
- Honorarios Profesionales.. 12,00 %.
- Titulación ……………………2,50 %
- Seguros ……………………. 1,20 %
- Total costes necesarios 19,70%
.
Se estima como relación entre superficie útil computable en VPP y la construida con zonas comunes de 0,75

Así mismo se considera valido el presupuesto de la urbanización con un coste de 48.000.000 euros.



--------------------------------- SOLUCION ----------------------------------------

Con estos datos y aplicando las formulas:

VRSI = (VV/K) – VC

VS = ∑EI x VRSI

VSO = VS – G (1 + TLR + PR)


Valor de repercusión del suelo para:
Vivienda Libre: VRS (VL) = (1.875/1,4) – 750 x 1,197 = 441,54 €/m2 c

Vivienda Protegida: VRS(VPP) = (1-212,80x 0,75/1,2) – 600 x 1,197 = 39,80 €/m2c

Uso comercial: VRS (C ) = (1.650/1,4) – 300 x 1,197 = 819,47 €/m2 c

Multiplicando por las edificabilidades de cada tipología, se tiene el total:
VS = 189.000 x 441,54 + 81.000 x 39.80 + 18.000 x 819,47 = 83.451.060 + 3.223.800 + 14.750.460 = 101.425.320 euros

El valor del suelo en su estado actual, es decir deducido el presupuesto de urbanización, y suponiendo una:
- Tasa Libre de Riesgo = 4,459 % (el valor publicado por el Banco de España correspondiente al mes de diciembre de 12011)

Prima de Riesgo = una media ponderada entre el 8% del suelo residencial (primera residencia) y el 12 % de uso comercial, ponderados por las correspondientes edificabilidades de cada uso:

270.000 x 0,08 + 18.000 x 0,12
PR (media ponderada) = ---------------------------------------------- = 8,25
288.000

Comprobamos que se cumple el límite:
1 + 0,0459 + 0,0825 = 1,12709 < 1,40 (e incluso menor que el 1,20 valor de K, utilizado para las VPP)

Luego:

VSO = 101.425.320 – 48.000.000 x 1,12709 = 47.325.000 euros

Esta seria, en el caso de equidistribución de beneficios y cargas, la valoración del terreno a la que tendría derecho un propietario que no pudiera pagar sus parte proporcional de las cuotas de urbanización, pero, no hay que olvidar que, en aplicación estricta del Reglamento, este seria un suelo en situación básica de “suelo rural” ya que no esta urbanizado aun y, en consecuencia, podrá ser expropiado, por la Administración actuante, a un precio mucho menor, del orden de 2.500.000 €

Haremos un ejemplo en una posterior publicación calculando este importe

Compraventa con condición Resolutoria. Concepto y Fiscalidad

Normalmente el contrato de compraventa de bienes inmuebles (terreno, solar o edificio para rehabilitar o demoler) viene precedido por una serie de diversos contratos preparatorios, con diversas cláusulas que establecen el procedimiento para llevar a cabo la efectiva transmisión o, en su defecto, la forma y condiciones para dejar sin efecto la misma. Entre éstas son de destacar la condición suspensiva, ya tratada en anteriores publicaciones y la resolutoria.

A) CONCEPTO DE CONDICION RESOLUTORIA
Es una condición que se puede introducir en la compraventa para resolver el contrato en caso de incumplimiento.

Es decir el contrato de compraventa se ha celebrado y tiene todos sus efectos propios del acuerdo desde su firma, pero con la condición resolutoria se permite resolver el contrato si esta condición se incumple.

Es típica de las compraventas con precio aplazado, en la que como garantía de pago se introduce la condición resolutoria por la cual la falta de pago de uno o varios de los pagos aplazados en su fecha de vencimiento, permite resolver la compraventa.

Sus efectos jurídicos son análogos a los de una hipoteca, en el caso de condición resolutoria explicita. ES DECIR EL PRECIO APLAZADO DE UNA COMPRAVENTA PUEDE GARANTIZARSE POR MEDIO DE CONDICION RESOLUTORIA EXPLICITA.

El simple aplazamiento de pago no esta sujeto a condición resolutoria, y esta será, en su caso, inscribible en el Registro de la Propiedad, como una carga que tiene el bien inmueble adquirido por la citada compraventa.

B) FISCALIDAD DE LA CONSICION RESOLUTORIA
Tenemos dos casos:

1) COMPRAVENTAS SUJETAS A TPO
La compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
a) la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta o no sujeta a IVA, y en su consecuencia sujeta a TPO
b) La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad

Así pues, la condición resolutoria queda sujeta a TPO siendo el sujeto pasivo el vendedor, en cuyo beneficio se impone la condición, y si son varios con carácter solidario cada uno de ellos.

La base imponible será la cuantía del precio aplazado y sus intereses, es decir el capital garantizado por la condición, y si no constara este, el nominal mas tres años de intereses. El tipo aplicable es del 1%

2) COMPRAVENTAS SUJETAS Y NO EXENTAS DE IVA
En este caso, la compraventa con condición resolutoria queda sujeta a dos hechos imponibles:
1. la tributación que corresponda al caso de la compraventa, que estará sujeta a IVA y además si se formaliza en escritura publica quedara sujeta a AJD al tipo que corresponda en cada CCAA.

2. La tributación de la condición resolutoria como tal, si es inscribible en el Registro de la Propiedad, que quedara sujeto a AJD por la cuantía del precio aplazado, siendo el sujeto pasivo el vendedor.

Rehabilitacion. Actuaciones ARUS. Ayudas Financieras

En el caso de Rehabilitacion Protegida de viviendas, acogida a las actuaciones de tipo ARUS, en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012 (RD 2066/2008), vigente, se establecen ciertos tipos de ayuda. Los promotores de este tipo de actuaciones podrán obtener un préstamo convenido, sin subsidiacion, cuya cuantía máxima será la diferencia entre el presupuesto de construcción de las viviendas protegidas en el ARU y la cuantía de las subvenciones concedidas, con el periodo máximo de carencia y amortización establecidos en el Articulo 33 de este Real Decreto.

El Ministerio de Fomento podrá conceder las siguientes subvenciones:

TABLA Nº 1.- SUBVENCIONES A LOS ARUS (art. 52.6 del RD 2066/2008)

Para sustitución de las viviendas	35% del presupuesto protegido, con una cuantía media máxima por vivienda de 30.000 euros (1)
Para obras de Urbanización en el espacio publico del ARU	40% del presupuesto de las obras de urbanización, con un limite del 40% de la subvención establecida para las viviendas
Para realojos temporales	Cuantía media máxima por unidad familiar de 4.500 euros anuales, hasta la calificación definitiva de las viviendas sin que pueda exceder de 4 años.
Para la financiación parcial del coste de los equipos de información y gestión	50% del coste de los equipos de gestión del ARU, que no podrá exceder el 7% del presupuesto protegido del ARU.

(1) No aplicable a la vivienda libre o protegida, que ampliaran el número de las preexistentes en el ámbito de actuación del ARU

Los precios máximos de la nueva vivienda protegida del ARU serán los fijados por las CCAA con los límites máximos establecidos en este Real Decreto.

Las actuaciones para resolver problemas de erradicación de chabolismo se reservan a la iniciativa pública, o a la privada sin ánimo de lucro.

El programa de Análisis de Viabilidad, GESTINMO, ya incorpora estos cambios en su ultima versión 10.3, desde finales del pasado mes de Enero